第三章前期物业管理服务教程方案.ppt

第三章 前期物业管理服务;第一节 前期物业管理的范畴 ;物业管理前期介入的概念;一、物业管理前期介入的管理基础 ;一、物业管理前期介入的管理基础;一、物业管理前期介入的管理基础; 反馈系统构成如图： ①输入信号 ②控制信号 ③输出信号 ④反馈信号 ⑤干扰信号 ⑥外部信号 ; 2）物业管理前期介入是一条有效反馈通道 反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。 由于物业管理人员在长期管理实践中了解物业的优缺点，在房地产新一轮物业开发时，物业管理企业前期介入把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户角度出发来积极参与房地产开发的各项活动，完全起到了反馈通道作用。 ; 1）从房地产开发的角度来分析，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。 利的方面：物业公司的介入，加强了决策、规划的准确性，确保物业顺利开发；同时??证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。 弊的方面：主要增加了成本（前期介入费由房地产商负责承担）假若物管公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期。 结论：房地产商虽然在前期介入中增加了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性角度来看利大于弊。 ; 2）从物业管理公司的角度分析 利的方面：前期介入熟悉了解物业，为今后接受这新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。 弊的方面：如果物管公司承担前期介入经费，由自己承担增加成本费用，对本身就是微利行业的物管企业压力太大，同时担心前期介入招标了，在正式管理时，业主不要该物管企业管理，则对前面成果付之东流，会感到得不偿失。 ; 3）从社会政府角度分析 由于前期介入，有利于提高房产质量，有利于城市化进展，有利于城市整体管理水平提高，减少失误，有利于社会总体经济利益提高。 ;1）长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了前期介入的成败，所以选人一定要精心。;2）短期介入人员为3~4人，由公司经理部门经理和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。 ;3. 法律制度的保证 房地产开发过程中是否需要物业管理前期介入，开发商是需要受到委托才能开展此类工作（通常开发商考虑眼前利益较多而忽略此项工作）。由委托代理理论而知，需要有委托人、代理人委托协议或委托合同，而在物业管理前期介入工作中，委托人没有明确，因此完全意义上的委托代理关系在这里不可行。;开发商开发物业推向市场，存在着潜在业主（购房者）但通常情况下，这些业主（购房者）是无法确定的。 作为房子主人肯定是希望前期介入，而潜在不明确的业主需要物管靠谁来委托呢？靠谁来发号施令呢？自然就落在“政府”。 ;政府介入方式有两个方面： 1）制定颁布机关物业管理前期介入法律规章。 作为开发商往往急功近利或片面追求利润，不愿物管前期介入，政府颁布了法规，开发商就自然执行了。 2）通过行业协会的监督机构，进行监督，保证前期介入的进行。;1. 物业管理前期介入时期 物业管理前期介入与房地产整个过程紧密相连，通常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个阶段;三、物业管理前期介入的方式与内容;;3）施工建设阶段 这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。;;物业管理前期介入的流程图如下： ;1）早期（可行性研究规划设计阶段）充当顾问 （1）可行性研究 ①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。 ②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。 ; （2）规划设计 根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容 ; 规划设计应满足人与居住环境的和谐;①各类配套设施的完善 对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。;（1）组织验收小组 由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如： 主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期 与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准 准备竣工验收