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抵押担保法律实务;;物权概述;物权;抵押担保法律问题;抵押物;不可以抵押的财产;;;;建设用地使用权;半成品; 公司提供担保是否出具董事会或者股东会决议 对于这个问题，法律上没有明确的规定，理论和实践中也颇有争议。 1.《担保法解释》第4条：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。 ” 第11条：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。” 2.《公司法》第16条：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。 3. 司法实践：不易严格要求公司对外担保必须提交董事会或股东会决议，只要担保合同盖章真实，该担保行为即认定有效。从风险控制的角度，无论是担保机构还是银行，要求其出具董事会或股东会决议是必要的。;房地产抵押; （4）《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的 房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权以同时抵押。以 出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押的该国有土地 上的房屋同时抵押”。 （5）《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》第48条： “国有土地使用权转让、租赁、抵押等，按照《中华人民共和国城 市房地产管理法》等法律、行政法规的规定办理。农民集体所有的 土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符 合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等 情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ; （6）但城市房地产抵押合同签订后，该抵押权不及于土地上新增的建筑物。《物权法》第200条、《担保法》第55条第1款。“建设用??使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押物，但是在实现时应当一并处分，新增建筑物所得的价款不能由抵押权人优先受偿。” （7）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以其厂房抵押的，亦自然及于占有范围内的建设用地使用权。《物权法》第201条：“以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 备注：规定“房随地走”、“地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因分别抵押所产生的权利冲突和摩擦。在实践中，如果因抵押人的原因只抵押登记了房产或地产，视房地为一个整体，一并抵押。在实现抵押权时，应将房地产一并处分，以整体的价值优先受偿。;2.关于建设用地使用权与建筑物分别抵押的效力问题; （3）实践中的操作和法律风险的规避 ①由于房地分别抵押并登记一般认定为有效。因此，在抵押贷款中只 抵押登记其中一项（如房产）则有可能抵押人又将其中另一项（如地产） 抵押给善意第三人，导致权利冲突和抵押权实现的困难，增加了金融风险。 ②在抵押合同中可约定房地同时抵押，房产证、土地证存放于贷款人 或者担保人处，至于房地其中一项不登记就不作明确约定。另外，在“两 证”存放于贷款人处，还要防止“恶意”借款人以权利证书遗失为由向登记机 关申请公告作废，然后重新补办权利证书，再转让或用于抵押登记借款。 或者以假证欺骗善意第三人，用于抵押登记借款。这两种情况就会导致善 意第三人的抵押登记合法，给贷款人的抵押权实现带来不利。 ③因此，在抵押贷款时，应首先考虑房地其中一项的抵押物价值已能 足额清偿债权，即使是另一项被他人用作抵押，也能够完整地收回本息， 才不会损害到贷款人的利益。如果房地其中一项的价值不足以清偿贷款本 息，应将两项一并抵押登记 ，才能防范风险的发生。;;土地使用权抵押;漫画说明什么问题; 4.土地使用权抵押 （1）法律依据：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条 ：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： ① 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； ②领有国有土地使用证； ③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； ④