穆棱市文化公园棚户区改造建设项目可行性分析论证研究报告.docVIP

穆棱市文化公园棚户区改造建设项目 可行性研究报告文本 PAGE  穆棱市工程咨询技术中心 PAGE - 46 - ? 第 一 章 总 论 1.1项目名称、建设地点 1.1.1项目名称 穆棱市文化公园棚户区改造建设项目。 1.1.2拟建地点 穆棱市八面通镇团结路北侧和工农大街东侧。 1.2项目建设单位、法定地址、法定代表人 项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路122号，法定代表人为公司董事长赫明辉。 1.3项目位置和建设规模 1.3.1项目位置 穆棱市文化公园房地产建设项目位于穆棱市城区繁华地段，是穆棱市城区人流、物流集散地之一。项目位置西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区，项目位置??较好。 1.3.2建设规模 本项目建设规模为占地面积108709.2m2，房地产开发占地面积45186.96m2，房屋建筑面积143343.16m2。公园占地面积63522.24m2，公园游人容量1050人。 1.4项目建设的必要性 一是城市化进程的需要。我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%,2010年城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心。穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：农业人口3万人，非农业人口8万人。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加3栋商服门市房楼，商服门市房建筑面积达12620.18m2，扩大了穆棱市城区商服面积，为穆棱市的商品消费市场，增添了新的主力军和商服就业人口，加快了穆棱市城市化的步伐。 二是收入增长的需要。随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示, 2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。2009年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到10827元和6710元，分别增长17.3%和22%。社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长21.5%。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对消费的要求也随之发生变化。人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。因此,收入因素带动改善性消费需求。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，为穆棱市城区增加33栋高层住宅楼房，增加的住宅楼房建筑面积达130222.98m2，建成交付使用后，居住在棚户区里的910户居民住进新居，满足了他们对改善居住条件消费的需求。 三是城市拆迁改造的需要。 随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿m2，实际拆迁面积约为1亿m2。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6万m2，要用3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的工作。穆棱市文化公园改造棚户区改造项目的建设，将拆迁121户的房屋面积12784平方米，其中：拆迁商服门市房面积3880平方米，拆迁住宅房屋面积7973平方米，拆迁无照房屋面积931平方米，项目建成后，拆迁商服门市房搬进本项目新建的3880平方米商服门市房进行商服经营，121住户搬进穆棱中联花园住上宽敞明亮住宅楼房，人们的商服经营、居住条件，切实得到改善，加快了穆棱市棚户区房屋拆迁和对旧城区改造工作的步伐。 四是全面建设小康社会的需要。全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加占地面积63522.