我国商业银行对房地产开发贷款风险防范对策.docVIP

我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策 我国房地产企业开发资金主要来自商业银行，这导致我国商业银行房地产开发贷款风险相对集中，主要有信用风险、市场风险、银行操作风险以及房地产企业经营风险 关键词：房地产开发贷款；贷款软约束；抵押悬空；风险管理 摘要：我国房地产企业开发资金主要来自商业银行，这导致我国商业银行房地产开发贷款风险相对集中，主要有信用风险、市场风险、银行操作风险以及房地产企业经营风险。房地产开发贷款风险的形成机制夹杂着各种内外部因素， HYPERLINK /Accountant/ 论文根据当前形势，结合我国商业银行的经营现状，从加强对开发商的贷前 HYPERLINK /report/list_2445.html 调查和信贷审查，加强对房地产项目的调查和审查以及强化房 房地产开发贷款的贷后管理三方面提出了风险防范的建议。房地产业是一个高投入、高利润的产业，先天就具备了高风险性。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。由于目前我国的资本市场不发达，房地产企业融资渠道比较单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行贷款资金的支持。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金60％以上基本来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，因此商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。一、商业银行房地产开发贷款的主要风险我国商业银行房地产开发贷款是伴随近十年来我国房地产行业复苏及金融体系改革快速发展起来的。因此，我国的商业银行房地产开发贷款风险主要分为以下几种类型：（一）信用风险在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。（二）市场风险房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。市场风险是指因股市、利率、汇率等的变动而导致价格未预料的潜在损失的风险。因此，市场风险包括权益风险以及商品风险。 1，利率风险(1)重新定价风险是最常见的风险形式，源于银行贷款、负债和表外业务到期期限或重新定价期限之间所存在的差异。 （2）收益率曲线风险非平行移动，对银行的收益或内在经济价值产生不利的影响。 （3）基准风险在利息收入和利息支出所依据的基准利率变动不一致的情况下，虽然资产、负债和表外业务的重新定价特征相似，但是因其现金流和收益的利差发生了变化，也会对银行的收益或内在经济价值产生不利的影响。 　　 （4）期权性风险：期权性风险是一种越来越重要的利率风险，源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权。 2，汇率风险是指由于汇率的不利变动而导致银行业务发生损失的风险。一是商业风险为客户提供外汇交易服务或进行自营外汇交易活动，而使商业银行从事的银行账户中的外币业务活动。 (1)外汇交易风险银行的外汇交易风险主要来自两方面：一是为客户提供外汇交易服务时未能立即进行对冲的外汇敞口头寸；二是银行对外币走势有某种预期而持有的外汇敞口头寸。(2)外汇结构性风险 3.股票价格风险指由于商业银行持有的股票价格发生不利变动而给商业银行带来损失的风险。 4，商品价格风险是指商业银行所持有的各类商品的价格发生不利变动而给商业银行带来损失的风险。 5，股市市场风险是指投资者对股票看法(主要是对股票收益的预期)的变化所引起的大多数普通股票收益的易变性。 银行操作风险是操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险，这一定义包含了法律风险，但是不包含策略性风险和声誉风险。 （三）银行操作风险银行操作风险主要包括：一是变相违规发放贷款，商业银行也为了完成任务不按工程进度放款；二是信贷资金难于监控、无法执行封闭运作；三是抵押物变现存在困难，房地产变现过程中手续繁多，以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿，按照现行处置程序的处理结果，银行未必能够全额收回贷款本金及利息。二、房地产开发贷款风险的形成机制由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差、资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化；另外，改革开