销售面积确定操作要点.docVIP

PAGE  PAGE 5 文件名称南山地产销售面积确定操作要点文件编号YX-0809生效日期2009/08/20版次A页次1/5适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人 目录  TOC \o 1-2 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc156900247 1.销售面积确定的时间要求  PAGEREF _Toc156900247 \h 2  HYPERLINK \l _Toc156900248 2.销售面积的计算要求  PAGEREF _Toc156900248 \h 2  HYPERLINK \l _Toc156900249 3.销售合同的相应条款  PAGEREF _Toc156900249 \h 2  HYPERLINK \l _Toc156900250 4.销售面积预测  PAGEREF _Toc156900250 \h 2  HYPERLINK \l _Toc156900251 5.政府对销售面积的审定  PAGEREF _Toc156900251 \h 3  HYPERLINK \l _Toc156900252 6.有关面积测定的一般情况  PAGEREF _Toc156900252 \h 3  HYPERLINK \l _Toc156900253 7.申请预测/实测前注意事项  PAGEREF _Toc156900253 \h 3  HYPERLINK \l _Toc156900254 8.申请预测需提交的文件清单  PAGEREF _Toc156900254 \h 4  HYPERLINK \l _Toc156900255 9.申请实测所需提交的文件清单  PAGEREF _Toc156900255 \h 4 文件名称南山地产销售面积确定操作要点文件编号YX-0809生效日期2009/08/20版次A页次2/5适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人销售面积确定操作要点 1.销售面积确定的时间要求 销售面积是销售合同的组成部分，当项目施工图出图并经政府部门批准后，就具备了计算销售面积的基础条件，因此，项目销售前，包括内部认购前，必须完成销售面积的计算，并确定可售单位的平面图面积。 2.销售面积的计算要求 1、合同销售面积与实际面积如存在过大的差异，会导致顾客纠纷，甚至引致法律诉讼及退赔等问题，为此，要求每个单元的销售面积与实际面积的误差率应在1%以内。2、总销售面积应符合土地合同和建设规划许可证中的规定，否则会引至补地价等问题。 3.销售合同的相应条款 由于施工过程中可能发生的设计变更及其他变化因素的存在，销售合同面积与物业竣工最终的丈量面积可能会有差异，因此，要在销售合同中规定相应面积差异互不追讨或对楼款总价多退少补的条款。 4.销售面积预测 4.1了解房管部门现有房屋面积计算的法规和方法。4.2由设计部门提供基础资料，主要是经政府部门批准后的建筑面积及所有建筑物的平面图。4.3由设计部门委托有测量资质的单位，根据国家及当地政府的有关规定对销售面积进行预测。 文件名称南山地产销售面积确定操作要点文件编号YX-0809生效日期2009/08/20版次A页次3/5适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人4.4由设计部门组织营销客服部等相关部门对预测结果进行会审，并报项目总经理/常务副总审批。 4.5将经项目总经理/常务副总审批过的预测面积报政府有关部门审批。 5.政府对销售面积的审定 政府审定销售面积程序，各地有所不同，一般在取得建设工程规划许可证后可申请进行图测，有部分区域在发出“预售许可证”前须对在建工程进行预测。在竣工之后，再进行实测，最后确定销售面积。 6.有关面积测定的一般情况 6.1一套房屋的销售面积由两部分组成。套内建筑面积+公用分摊面积。这里的公用面积是指按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊，公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。6.2在预实测提交文件中有一份小区共用面积的分摊说明。开发商要根据本小区的实际状况，确定是否将配套设施用房（会所、超市、道路等）纳入销售面积的分摊范围。6.3在许多小区中底楼花园都是送给住户的，其实住户中享有该花园的使用权而非产权，因此在测量中应不能将此部分面积计入底楼住户或本幢楼的公用分摊范围。6.4每幢房屋的分套建筑面积计算应有勘测报告，主要包括勘测报告封面、分套建筑面积成果表，全幢建筑面积及附图，分幢套内建筑面积