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北京收紧土地开发 外省政府与企业合作升温 胡芳洁 　　北京远郊房山区长阳镇与万科共同试验了 “土地金融化长阳模式”之后，这个土地、道路、区域公共基础设施同时运转的开发模式，并没有在北京其他区域得到响应。五环以内平均房价直奔2万元/平方米，使北京大部分土地的出让没有必要如此“耗神”。 　　截至11月底，北京土地出让收益近670亿元，而2008年全年的土地出让收益为503亿元。 　　但“长阳模式”在土地不那么金贵的地方开始为地方政府钟爱。安徽、云南等省市开始大举动作，他们的土地，需要有资金实力的社会资金参与，而不能坐享其成。 　　外省开花 　　安徽淮南市山南新区及云南正在实行长阳镇的“投融资规划”。与北京政府主导的方式不同，这两个地区，都是政府和企业合作进行一级开发。 　　淮南市山南新区是一个典型。 　　当地政府与中铁四???合作进行新区开发。中铁四局承担前期拆迁补偿、基础设施建设等资金投入。土地出让之后，以出让收入来偿还投资成本，收入高于成本部分由政府和中铁四局按一定比例分成，据了解，企业所占比例约35%。 　　“我们共需投入60多亿元。目前，已投入接近30亿元。”中铁四局淮南投资公司总经理苏中友表示。 　　这就意味着，在获得土地收益之前，投资人已经帮政府完成了30亿元的基础设施建设等投入，其中包括道路、隧道等投入18亿元，拆迁安置10多亿元。 　　根据投融资规划，山南新区运作状况符合预期。“目前，土地的净开发成本约40万元/亩，根据测算，土地需要卖到这个成本的2-3倍，即150万元/亩，才能使得投资人有利润并且保证城市公共设施的充分供应。”苏中友说。今年4月、10月，山南新区已经实现了二级土地的供应，4月的供应价格约40万-50万元/亩，10月的供应价格为138万元/亩。由于宏观经济环境的影响，4月的供应价格基本上是成本价，而10月的供应价格，已经基本达到测算价格。 　　云南同样如此。 　　云南控股集团下属的房地产开发企业云南云投建设有限公司，将承担云南多个区域的一级开发任务，并将会在这些区域采用 “长阳投融资模式”。云投建设有限公司总经理李天勇对本报表示，纳入投融资规划项目地块包括昆明市嵩明县4平方公里、昆明市空港新区3000亩、西双版纳州景洪市15平方公里的土地。此外，其母公司云南控股集团将承担云南省400多亿元的铁路修建募资，铁路沿线地块也将交由云投建设整理，具体土地面积目前还没有准确的数据。 　　在和地方政府的合作中，作为一级开发商的投资企业，都会在最后土地出让的收益中分一杯羹。与云投建设合作的区域，不是新区就是经济相对落后区域，这与安徽山南新区是同样的性质：区域欠发达，难以吸引资金和投资人，政府财政存在压力。这就很容易理解，政府为什么愿意让出一部分土地收益和一级开发商合作。 　　北京收权 　　然而，北京市政府收紧土地一级开发权，已是必然。 　　12月3日，北京市国土资源局通报了北京市2009年土地供应数据：截至11月底，北京市推出经营性用地1337公顷，其中住宅用地1007公顷，是2008年的两倍多。北京市国土资源局表示，12月份，将再推300公顷。 　　根据北京市国土资源局今年初公布的土地供应计划，2009年供应住宅用地1300公顷。如果12月份300公顷的供地计划实现，今年的供地量正好能完成年初的计划。 　　这一供应力度，对于北京市来说，是破天荒头一次。2008年、2007年和2006年，北京的供地量分别完成了当年供地计划的76%、20.2%和54%。 　　业内人士表示，今年土地供应增加，与政府收回土地一级开发权有直接关系，土地储备都在政府手中，什么时候推地政府有了更大的主导权。 　　接下来政府将更进一步收紧一级开发权。12月3日，北京市土地整理储备中心常务副主任王兵表示：从明年开始，除已经授权给企业做一级开发的6000多公顷“历史遗留”地块以及一些央企特殊用途的地块外，土地一级开发都将由政府部门来主导。 　　长阳镇的开发，政府起着绝对主导作用。这和外地一些同样实行投融资规划的地区有很大差异。 　　“北京等这样的大城市，并不缺钱，搞一级开发不愁没投资人；而在一些小城市、欠发达地区，投资人是缺乏的。”帮助长阳镇制定投融资规划的北京大岳咨询公司总监李伟表示。 　　此外，北京的一级开发利润不得高于8%，而在其他城市则往往能达到百分之十几。越是不发达城市，这个利润越高。 　　在长阳镇，参与土地竞拍的都是知名企业，如万科、保利、中建、城建、远洋等。而淮南市山南新区的首批房地产项目，由安徽金大地地产、安徽君励投资有限公司和淮南市广弘地产有限公司开发建设，目前看来，还都是本地开发商。 　　在长阳模式研讨会上，万科北京公司总经理毛大庆表示：“万科投这么大一笔资金进来，不光是看好房山、长阳，更多是对经济走势的判断。” 　　在土地值