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一、 宏观信息： 滨江新区的规划利好进一步确立，区域品位提升 江门相关政府部门提出滨江新区的新规划，规划范围东起西江西岸，西至江沙公路，南起北环路，北至九江大桥，包括蓬江区部分地区和鹤山市部分地区，总面积138.4平方公里。首期开发建设25平方公里的启动区，启动区位于滨江新区和北新区的结合地带，可开发用地10.5平方公里。 滨江新区启动区的建设富含特色：“一是保留了原来的生态环境，并在原有的生态环境基础上增建了人工水系以及人工湖；二是滨江新区启动区建设走低碳思路；第三是滨江新区启动区的建设以人为本，配套设施如商店、医院等，都采取就近配套原则建设等。”而据悉，广佛江快速通道江门段修建完成后，将成为接通江门南北的主“脊梁”，现在第一段江顺大桥建设已经启动，预计整个项目在“十二五”规划期内完成。 分析：星汇名庭位处北新区与滨江新区的交界处，滨江新区的发展将以北新区作为始发站，星汇名庭定能优先享受滨江新区发展的各样规划利好，江顺大桥等外围路网的完善，将进一步缩减江门通往顺德、佛山、广州等珠三角其他地区的时间和路程，为本项目吸引外区客源以更有力的规划利好。 二、 竞争盘跟踪 项目产品面积 （㎡）均价 （元/㎡）总价幅度 （万元）装修 标准本月销售情况推广措施/促销活动客户情况怡景湾三房-四房 94-1525300 -670050-102毛坯30套加推大户型面对高性价比 客户停止观望城市花园三房-四房100-150750070-90毛坯12套拆装修促销部分客户被城市花园抢占上城铂雍汇双拼别墅280-4807500-8500200-400毛坯5套重新包装 二次开盘产品总价过高 观望气氛浓厚东湖花园三房-四房88-1808000- 1100070-198毛坯5套重新包装 二次开盘大户型产品 观望气氛浓厚江门奥园三房- 四房110-140720080-100毛坯20套赠送豪装标准 包装楼王组团变相降价，部分客户认可送装修销售推货：市场观望气氛浓厚，市场供应以销售单价较低的江海板块为主 1月 ，蓬江、江海区批准预售项目5个（其中住宅纯新盘2个：奕聪花园和浪琴湾），面积6.13万平方米。其中住宅面积5.82万平方米，环比下降63.6%，同比下降20.2%；住宅共448套，环比下降66.6%，同比下降36.4%。市场待售住宅约共6900套。 市场上存量不断增多使开发企业在推货时仍保持较为谨慎。1月份江海区成为市场供应的集中区域。供应项目的户型各有特点，两极分化。江海碧桂园推出的全部是90平方米以下的小户型，浪琴湾推出的全部是90-120平方米的中等偏小户型，奕聪花园和上城铂雍汇推出的则是全部是别墅。 价格：市场均价重返六字头，市场成交仍以中低价楼盘为主 蓬江、江海区住宅网签算术平均价6170元，环比增长7.1%，同比下降1.2%，其中别墅均价10225元，环比上涨28.6%，同比上涨18.8%，公寓均价5640元，环比增长0.8%，同比上涨4.1%。本月住宅均价重返六千元以上，但同比微降。公寓均价环比微升，但同比涨幅明显收窄。主要单价段成交比例区间上移，五字头占45%，六字头占21%。7000元以上的比例则只有9%。在本月的弱市中，碧桂园挺身而出，旗下两盘成交面积已占据整个市场的三成。怡景湾的表现还尚算理想。其他楼盘的成交则不尽人意。十个重点楼盘的成交面积占总量的74%，市场集中度进一步提高，个盘价格未见明显松动。 人气：节前客流量锐减 人气方面，各销售中心客流惨淡，个别楼盘一个星期只有个位数访客量，春节前的1月份，因为部分周边地区的外来客源返乡，所以各楼盘访客量更加稀少，到访客户以旧客或旧业主为主，部分楼盘试图通过节前回馈等方式增加客源，但效果并不明显。 成交：成交面积下滑，继续创造“新低” 1月，蓬江、江海区新建商品房网签面积4.52万平方米，其中住宅面积3.52万平方米，环比下降31.4%，同比下降62.7%；住宅网签套数298套，环比下降28.7%，同比下降56.7%；其中公寓288套，环比减少29.4%，同比下降52.2%。本月新建住宅成交量下滑至接近“冰点”，创下2009年1月以来整三年的单月新低。 营销： 各项目采用不同方式降价 l 江门奥园 随着市场环境的变化，项目推出新豪装板房加强包装和通过“送装修”提高产品性价比 等办法间接暗调价格； 赠送的装修标准具较高“性价比”，价格调整基本到位，同时因为产品能够迎合市场，1月销售速度得以维持。 l 城市花园 城市花园以带精装标准8500元/ ㎡的价格入市，价格较同期入市的怡景湾高约40%， 因此市场反应冷淡；2012年1月开始对部分户型“拆装修”，以毛坯交楼降低销售单价，