第七章旅游地产开发学说技巧.ppt

第七章 旅游地产开发学说;第一节 旅游地产空间学说;2、微观因素 （1）自然资源：水资源、气候因素 （2）基础设施：交通系统—机场、高速公路;二、旅游地产的空间结构要素 1、旅游地产空间结构要素判别 （1）旅游节点：旅游吸引物聚集体、旅游服务设施 （2）旅游区与旅游目的地区域：受旅游经济中心吸引和辐射影响 （3）旅游循环路线、出入口通道：流动轨迹；全景俯瞰 （4）旅游流：包括旅游者流、旅游物流、旅游信息流 （5）城市旅游空间等级体系：规模体系 ;2、旅游地产空间结构要素解析 （1）旅游点状模式与旅游点要素分析：旅游景区、旅游饭店、旅行社、旅游城镇 （2）线状模式与线要素分析：旅游交通线路、自然地理特征线 （3）面状模式与域要素分析：旅游域面 （4）点线面—旅游空间结构中不可缺一性（表2-1：P46）;3、旅游地产空间结构理论基础 （1??旅游区位论：旅游空间组织是多因素相互作用下进行 （2）点轴理论：开发轴线或发展轴线 （3）中心外围理论：以资源条件好的地区作为区域旅游开发增长极 （4）旅游增长极理论：旅游资源得到优先开发;（5）旅游空间集聚理论：发展核心+旅游交通 （6）旅游中心地理论：旅游城市—旅游城镇—旅游村镇 三、旅游地产空间布局 1、概念：依据资源分布、土地利用、项目设计等状况对地产空间进行系统划分的过程，是对旅游地产项目经济要素的统筹安排和部署。包括空间划分、功能定位、主题定位、形象定位、项目选址;2、旅游地产空间布局原则 （1）突出分区原则 （2）功能单元大分散、小集中 （3）协调功能分区 （4）合理规划动视线 （5）保护旅游环境;3、旅游地产空间布局方法 （1）定位、定性、定量法 定位：确定个功能分区旅游项目及设施位置 定性：对各功能分区主导功能和主题形象加以限制 定量：最佳生态容量 ;（2）聚类区划法 第一：在地产项目区域内设定n个区域样本 第二：计算样本空间距离，按照相邻样本空间之间共性，将其划分为n-x类 第三：针对上述n-x类地域空间形式，进行同类或者相邻地域样本合并，不断重复 第四：最终形成n-x-y个典型少数大型区域;（3）降解区划法：对大尺度空间范围予以逐步分解，最后形成若干个旅游地的次级分区的结果 4、旅游地产空间布局模式 （1）公建空间布局模式 沿交通带状纵向布置 沿交通带状横向布置 沿交通综合集中布置;（2）道路空间布局模式 枝状路网 环状路网 放射状路网 复合型路网;（3）景观空间布局模式 单核心景观模式 多核心景观模式 带状景观核心模式 （4）建筑空间布局模式 别墅组团 公寓组团 普通住宅组团 ;一、地产与旅游市场 1、地产市场 2、旅游市场 3、旅游地产市场成为新的增长点 一般旅游项目投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2-3年就会全部收回投资，且可获取150%-400%赢利。;二、旅游地产市场现状 1、旅游地产市场机遇 （1）越来越多的企业投入旅游房地产市场 （2）旅游市场与地产市场嫁接日趋成熟 （3）消费市场过渡使发展空间加大 （4）市场日趋成熟，可利用资金相对充足;2、旅游地产市场危机 （1）经营模式单一，缺乏创新 （2）经营市场混乱，缺乏行业规范 （3）消费者支付能力制约 （4）地产市场理念引导尚需时日 （5）旅游地产自身的弱势地位 （6）市场法律法规不完善;三、旅游地产市场需求 1、需求特点 滞留时间相对较长 复游率高 实现异域家的感觉 需求弹性系数大 购买消费兼具投资目的性 ;2、消费趋势 （1）休闲度假旅游需求强劲 （2）休闲度假旅游享受呈现层次分化 （3）主题旅游度假社区将成为发展潮流 （4）休闲养生将成为未来市场选择;3、开发策略 （1）制定相关法规，实现管理法制化 （2）统筹规划，科学选址，整合旅游市场与地产资源 （3）进行科学而有创意的定位，强调文化内涵 （4）加强营销创新，塑造鲜明独具特色的品牌形象;一、旅游地产与文化 1、地产文化 （1）科学与艺术、经验与技术结合的高度综合性的文化 （2）房地产开发的灵魂 （3）开发过程每一个环节都体现文化;2、旅游地产是文化投资 （1）传承都市文化：旅游地产的建筑设计 （2）塑造文化主题：创新旅游地产品牌 （3）构筑文化空间：丰富旅游地产业态布局 （4）注重文化培育：升级旅游地产运营 （5）倾注人文关怀：提升旅游地产管理服务;二、旅游地产文化 1、内涵与外延 内涵：以一般文化的内在价值因素为依据，以旅游地产诸要素为依托，作用于旅游全过程的一种特殊的文化形态。 外延：渗透在与旅游地产有关的居、游、购、娱、休闲等诸要素及相关服务之中。;2、旅游地产文化形态 （1）地脉文化：外在因素+内在底蕴 （2）建筑文化：传统+现代 （3）园林文化：叠石理水+植树种草+营造建筑+不