《资产评估学》第 四 章.pptVIP

第四章 房地产价格评估;01房地产价格评估概述房地产价;ONE第一节房地产价格评估概述;一、房地产的概念二、房地产的特;一、房地产的概念（一）土地1、;山地丘陵平原等自然形态商业用地;（二）地产的含义地产是指土地及;二、房地产的特点（一）位置固定;三、房地产的类型房地产按照用途;四、房地产的描述方法（一）位置;五、房地产评估的理论基础（一）;（二）土地价格理论 马克;六 房地产价格的构成（一）;（二）建筑物价格构成;（三）房地产价格的构成房地产价;七、房地产价格的种类;无标题;例：投资者面对甲乙两块土地，甲;（二）房地产价格的种类;八、影响房地产价格的因素（一）;无标题;*2、区域因素： 商服繁华因素;（二）影响建筑物价格的因素1、;九、房地产价格评估原则1、最佳;十、房地产估价的程序明确评估基;ONE第二节房地产价格成本法评;第二节 房地产价格的成本法评估;一、成本法的基本原理（一）成本;（二）基本原理 替代;（四）成本法的估价步骤搜集有关;二、重置成本估算（一）重置成本;（二）建筑物重置成本的估算方法;1.工料测量法工料测量法又称承;2、分部分项法 ;3.单位比较法单位比较法是一种;4.指数调整法指数调整法是用适;（三）土地重置价格估算重置与被;1.土地使用权价格的成本构成土;（1）计算土地取得费用土地取得;（2）计算土地开发费用基础设施;(4)计算投资利润 ;三、建筑物贬值（折旧）的估算（;实体性损耗实体性损耗是磨损和自;功能性衰退功能性衰退是指建筑物;可修复性功能的衰退，以将所预期;（二）贬值的估算总经济耐用年限;P231/101)建筑部分的重;ONE第五节房地产价格的假设开;01基本原理适用范围02计算公;一、基本原理1.含义假设开发法;二、适用范围假设开发法适用于下;三、计算公式（一）基本公式1.;3.在熟地上建造房屋租售 ;6.将旧房屋装修改造为新房屋后;（二）具体公式地价=预期楼价-;四、估价步骤调查估价对象的基本;调查土地的限制条件，调查土地位;根据调查的土地状况和房地产市场;3.估计开发周期包括建设期估计;根据所开发房地产的类型通过两个;[案例] 根据当前房地产市场的;(5)估算各项成本费用1、估算;二、假设开发法应用举例1.静态;地价＝楼价－建筑费－专业费－利;(4) 计算利息。 利息＝;(7)求取地价 地价=45;2.动态计算方法：考虑货币时间;销售税费=216860×6%=;ONE第三节房地产价格的市场比;1、市场比较法基本含义 ;3、运用市场比较法的适用范围 ;4、市场法计算的基本公式： ;5、操作步骤（一）收集交易资料;（一）搜集资料 运用市场;（三）因素修正1.交易情况修正;房地产非正常交易包括：（1）有;通过交易情况修正，即将可比实例;交易日期修正方法一般有：（1）;例：现选取一可比房地产实例，成;区域因素修正 交易实例房;个别因素修正 将交易实例;容积率修正系数[案例5-4] ;5、使用年期修正将可比实例年期;[案例5-5] 若选择的可比较;（四）确定评估价格 经过;（四）确定房地产价值 有一待;上表中成交价的单位为：元/平方;表内交易情况中正号表示案例价格;（1）建立容积率地价指数表。(;(4)评估结果　　　　因此，待;第四节 房地产收益法评估;1收益法的基本理论2净收益估算;一、收益法的基本理论（一）收益;（二）估价步骤搜集相关资料；估;二、净收益估算（一）潜在毛收入;（三）经营费用估算 经营;三、折现率估算（一）市场提取法;（三）投资???本结构组合法（四）