不动产估价计算题答题.pptVIP

例题;解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。 (1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准则： 乙总价=15万美元 (2)统一采用单价。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积 (3)统一币种和货币单位。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积 (4)统一面积内涵。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积 (5) 统一面积单位。如果以m2为基准，由于1平方英尺=02则： 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=348.28元人民币/0方米=3748.85元人民币/m2建筑面积;例子;例1：解：卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5% =2625(元/m2) 例2：解： 例3：解： ;例子;例1：解： (1) 交易日的价格指数为：76.7,估价时点的价格指数为：98.1,从以2005年1月1日为100,一句话可以判断为定基价格指数。 (2) 估价时点的价格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2 例2：解： (1) 交易日的下一个月的价格指数为：105.0,估价时点的价格指数为：118.1,从“均以上个月为100”,一句话可以判断为环比价格指数。 (2) ; 某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币,2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。; 为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。;解：(1)所用公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 (2)求A写字楼的比准价格VA (3)求B写字楼的比准价格VB (4)求C写字楼的比准价格VC (5)求平均比准价格 ;项 目 ;解：(1)所用公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 (2)求可比实例A比准价格VA (3)求可比实例B的比准价格VB (4)求可比实例C的比准价格VC (5)求平均比准价格 ;作业2;解：(1)所用公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 (2)求可比实例A比准价格VA (3)求可比实例B的比准价格VB (4)求可比实例C的比准价格VC (5)求平均比准价格 ;三、净收益在若干年有变化的公式 1、收益年为有限年的公式 公式的前提条件：(1)净收益在前t年有变化，分别为A1、A2、…、At，在t年之后无变化，均为A；(2)报酬率Y不变，且大于0；收益年限为有限年。 2、收益年为无限年的公式 公式的前提条件：(1)净收益在前t年有变化，分别为A1、A2、…、At，在t年之后无变化，均为A；(2)报酬率Y不变，且大于0；收益年限为无限年。 ;例7：某宗房地产的收益期限为38年，未来