不动产估价第八章导论.pptVIP

第八章 其他估价方法§8.1 路线价法; 是设定在路线上的标准地块的单位价格。;4）深度指数表：;特定街道;基本计算公式为：;1、路线价法的实质是土地的市场比较法 2、运用路线价法的前提是有科学合理的深度指数 表和各种修正率，完善的城市规划，土地排列整齐 3、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要 规范 4、能快速评估多宗土地的价格 5、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密切 相关 6、路线价法适用于对大宗或成片土地进行评估。 特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大 范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平 合理的优点 7、路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华 区域土地价格的估算;二、路线价法的估价步骤 1、划分路线价区段 2、设定标准深度 3、测算路线价 4、测定深度修正系数表 5、编制其他宗地条件修正系数表 6、计算临街各宗地价格; 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。;1）众数 2）平均数; ;2、路线价的表示及其对估价公式的影响 1）面积表示方式上的不同。在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地宽度 ;2）计量单位的差异 欧美国家以货币表示，如每平方英尺2000美元 日本以点数表示，如路线价为1000点; 一般地，距离街道越远，土地价格越低，这种现象被称为深度价格递减现象。 深度指数，又称为深度百分率，它是用以表示距离街道的深度对土地价格的影响程度。;1）苏慕斯法则 该法则认为，以临街1英尺宽、100英尺深的土地价格为100%的话，前面50%土地的价格为75%，后面50%的土地的价格为25%。;;3、深度指数表编制;3）计算个别深度百分率或个别深度指数。 将 a1 ， a2 ， a3 ， …… an-1 ，an折算为百分率表示，就是一系列个别深度百分率。 4）计算平均深度百分率。 a1 ，（a1 + a2）/2，（a1 + a2 +a3 ）/3 …… ， （a1 + a2 + a3 +……+ an-1 + an）/n 5）计算累计深度百分率。 a1 ，（a1+ a2），（a1 + a2 +a3 ）…… ， （a1 + a2 + a3 +……+ an-1 + an）;街 道;深度指数表的编制方法如下： 1、确定标准深度为100%。 例如某路线价区段内，大多数土地的深度为18米，则以18米为其标准深度，其深度百分率为100%。 2、低于标准深度，则向临街方向递增或递减。;深度 （英尺）;1、宽度修正 2、宽深比率修正 3、容积率修正 4、出让、转让年期修正 5、朝向修正 6、地价分配率修正;以台湾的操作方法为例 里地线的标准深度以距离临街线18米为准。 一、临街地 1、临街地深度未达里地线者，平均每平方米单价依其深度，按深度指数表计算。 ; 2、平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数表计算其单价。 3、平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得单价后，再视其上下两边长短的比例及利用价值进行加价或减价补正，补正额不超过两成。平行边与临街线垂直的宗地，以两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价补正。 4、正三角形（以三角形的一边为临街线）的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。; 5、逆三角形的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离1/2，及底边中点深度为起讫深度，比照袋地计算其价格。 6、街廓纵深在36米以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。 7、宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其临街单价。;二、街角地 1、街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距进行加成。 2、街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响利用价值时，斟酌进行减成补正。;§8.2 长期趋势法 一、长期趋势法的基本原理 （一）长期趋势法的基本原理 ;3、趋势法不考虑价格变动的因果关系;（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤 1、适用前提;（四）长期趋势法的优缺点 1、优点 适用范围广 客观 估价成本低 资料较易获得 不考虑价格变动的因果关系;二、线性趋势分析法 （一）平均增减量趋势法;