超高层专题导论.pptVIP

超高层住宅的技术难点及市场应用;超高层住宅专题分享;前言 ;4;关于超高层的定义目前国际上并无统一的界定;目前超高层建筑主要表现为酒店、写字楼、综合体及住宅;与普通高度住宅相比，超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好;技术角度：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大;客户对超高层与高层的感知没有明显区别，只是形态上的差异;超高层住宅产生的驱动力主要体现在提高城市承载力、开发商利润空间及优化城市空间功能方面;虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。 对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。;3;超高层住宅的造价及运营成本较高，在成本和售价不可控的情况下，缩短开发周期是保证利润率的重要手段;除考虑抗震因素外，还必须满足建筑居住使用要求;垂直交通核心筒的布置往往决定了超高层住宅的户型设计与居住品质 ;消防设计的问题主要集中在避难层的设置和户内消防设施两大内容上;采用更先进的节能环保材料，前期投入一次到位;4;;*;超高层多位于城市规划重点区域或城市形象展示区，且一般拥有较稀缺的城市景观或自然资源 ;*;*;针对客户抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知;城市因素;匹配超高层发展所需的成功共性后，超高层住宅如想在市场成功实现，还需要开发商选择适合项目的开发模式;超高层住宅的分类：从城市区位和景观资源两个纬度划分，可将超高层住宅分为四类;兼具地段优势和稀缺资源，具备打造城市顶级超高层住宅的条件;地处城市中心区黄金地段，一般规模较小，多定位为高档公寓;位于城市非核心区，但有强势的景观资源支撑溢价，多定位为城市高档住宅;依托成熟度假城市的黄金地段，面向高端度假人群;超高层住宅产品四种模式总结;;规划排布：不同开发模式下，规划布局差异化 ;建筑立面：多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果 ;园林景观：造价高，园林??观主题化、精致化;配套设施：大多数拥有功能完备的会所，一些高端项目还配有多个主题会所;大堂：超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现媲美星级酒店的尊贵、豪华感受 ;平面组织：高端项目梯户比较高，通透性好，中高端项目次之;户型：高端项目从客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；中高端项目满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点;配置：超高层住宅多运用顶级配置打造符号标签;;客户对不同楼层的选择，代表了他们不同的价值观和形态各异的敏感点;香港客户具有国际视野，需要身份的认同，他们的置业敏感点主要在品味、配置、景观资源等方面;超高层价值型客户构成和中低楼层客户的购买跟随性在目前销售的天安高尔夫珑园项目中也有体现;视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅;区别于普通住宅项目销售，超高层的营销模式更倾向于“先带帽子，后穿衣”的方式;多角度打造焦点营销 ，形成客户注意力焦点;3;住宅的公建化和智能化是未来超高层发展的一种趋势，也是我们研究的重要方向;如何更好的降低客户抗性，引导客户需求，是解决超高层住宅适应性的重大课题，也是研究的重要方向;*