工商行商住楼项目投资建设可行性分析研究论证报告.docVIP

目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目名称及申报单位概况 1 1.2 项目概况 3 1.3 结论与建议 5 第二章 市场预测 6 2.1 市场现状分析 6 2.2 市场趋势预测 7 2.3 价格预测 8 2.4 竞争能力分析 8 第三章 拟建规模及产品方案 10 3.1 拟建规模 10 3.2 产品方案 10 第四章 土地利用 12 4.1 选址原则 12 4.2 建设地点及土地利用合理性分析 12 第五章 建设方案 16 5.1 设计依据 16 5.2 总图 16 5.3 土建 17 5.4 设备方案 18 5.5 辅助服务工程 19 第六章 环境保护和消防 29 6.1 环境保护 29 6.2 消防 31 第七章 节能分析 34 7.1 用能标准和节能规范 34 7.2 能耗状况和能耗指标分析 36 7.3 节能措施和节能效果分析 39 第八章 项目管理机构设置 47 8.1 管理机构的设置 47 8.2 职工定员 47 第九章 项目实施进度 48 9. 1 编制依据和原则 48 9. 2 建设工期 48 第十章 工程招标 49 10.1编制依据 49 10.2项目基本情况 49 10.3招标初步方案概述 50 第十一章 投资估算及资金筹措 51 11.1 投资估算依据及范围 51 11.2 项目开发建设投资估算 51 11.3 项目建设及用款计划 52 11.4 项目投资及资金筹措 52 第十二章 财务效益分析 53 12.1 收入预测 53 12.2 经营税金 53 12.3 经营成本 53 12.4 利润总额 53 12.5 企业所得税 53 12.6 税后利润 53 12.7 盈利能力分析 54 12.8 财务效益评价结论 54 第十三章 研究结论 55 附表 56 附表1 项目总投资估算 56 附表2 销售收入与销售税金及附加估算表 58 附表3 投资计划与资金筹措表 59 附表4 利润与利润分配表 60 附表5 ：资金来源与运用表 61 附表6：现金流量表 62 第一章 总 论 1.1 项目名称及申报单位概况 1.1.l 项目名称 ************工商行商住楼 1.1.2 项目承办单位概况 承办单位：****************有限公司 法定代表人：****** 1.1.3 编制依据及范围 （1）编制依据 ①《投资项目可行性研究指南(试用版)》中国电力出版社2002年3月第一版； ②国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》； ③《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号) ④******省人民政府关于印发《******省固定资产投资项目核准实施办法》和《******省固定资产投资项目备案管理办法》的通知(冀政[2005]32号)； ⑤国家发改委【2011】534号文和冀价行费字【2002】44号文； ⑥国人防办【2003】第18号文； ⑦******市区土地价格执行标准及地价管理规定； ⑧国家、省、市有关法律、规范、规定及文件； ⑨项目开发建设单位提供的规划、建设条件等有关基础资料。 (2)工作范围 本项目可研报告研究范围是与************工商行商住楼相关的开发建设工程。 本项目场外供水、供电、供气等管网建设投资及道路投资不在本项目研究范围内，不计入本项目投资估算。 1.1.4 项目提出的理由及过程 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其近几年来市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 基于此，很多房地产开发商向商业房地产方向发展，既有休闲的商业区域，也有便利的住宅区域，就是商住楼的特点。从部分重点城市近几年的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，其商业地产的发展很快。 随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内商业产品的销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购