西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告--133788968.doc

目录 第一章 总 论 3 一、项目名称及建设单位 3 二、项目概况 3 三、可行性研究报告的编制依据 3 四、主要技术经济指标 4 五、结论 5 第二章 项目市场研究 6 一、户县概述 6 二、西安房地产市场分析 6 三、户县房地产市场分析 7 四、户县房地产市场总结 9 第三章 地块分析 11 一、土地现状及区域环境 11 二、地块SWOT分析 12 第四章 项目定位体系 15 一、整体定位 15 二、核心形象 15 三、客户定位 15 四、产品定位 16 第五章 项目开发建设及实施计划 18 一、建设方式 18 二、项目开发实施进度 18 第六章 项目投资估算及销售收入 19 一、项目投资估算 19 二、静态销售收入及成本利润率计算 22 三、销售计划与销售收入 24 第七章 项目经济效益评价 25 一、盈利能力分析 25 二、资金来源与运用分析 27 第八章 项目的不确定性分析 30 一、盈亏平衡分析 30 二、敏感性分析 32 第九章 社会效益及环境效益评价 35 一、项目社会效益评价 35 二、环境效益评价 36 第十章 可行性结论与建议 37 一、结论 37 二、建议 37 附件一：项目总体规划图 38 附件二：项目开发进度计划表 40 附件三：投资估算表 41 附件四：销售计划及收入表 42 附件五：全投资现金流量表 43 附件六：资金来源与运作表 44 附件七：自有资金现金流量表 45 附件八：损益表 46  第一章 总 论 一、项目名称及建设单位 项目名称： 户县沣京路风景洋房项目 项目地址： 户县沣京路 项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司 二、项目概况 沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以“户县首席洋房社区，国际标准人居典范”的标准打造户县首席名流高尚社区。 项目占地约73.686亩，容积率2.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑面积11万㎡，主力户型在125㎡左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约770户，鼎力打造2007年户县首席高尚住宅项目之杰作。 三、可行性研究报告的编制依据 1．《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编》 2．《西安市城市总体规划》 3．《户县城市发展规划》 4．项目周边房地产实地调查情况 5．《房地产项目可行性研究指南》 6．户县城建局城市配套费用征收标准 7．陕西省现行相关工程定额标准 四、主要技术经济指标 1． 本项目主要基础参数指标： 项目 指标 备注 1.占地面积 73.686 亩 　 2.总建筑面积 11000 ㎡ 含地下人防及设备用房 2.1多层住宅 76000 ㎡ 带电梯7层 2.2高层住宅 17000 ㎡ 18层一梯四户 2.3沿街商业 7000 ㎡ 两层小开间底商 2.4写字楼 8000 ㎡ 16层写字楼 2.5地下建筑面积 2000 ㎡ 50％作为设备用房，可公摊销售 3.容积率 2.2 　 4.绿化率 35% 　 5.总户数 770 户 平均每户面积为120㎡  2． 项目主要技术经济指标 项目融资前指标 项目总投资 19531万元 建设周期、施工周期 30个月/18个月 销售单价 电梯多层1850元/㎡ 销售收入 （扣除两税一费后） 23859万元 高层住宅2150元/㎡ 北侧商业7500元/㎡ 西侧商业5500元/㎡ 税前利润 4503.39万元 所得税后利润 2957万元 成本利润率 23.27% 基准收益率（年） 8% 财务净现值 2762万元（税前） 静态投资回收期 25.19个月（税前） 1484万元（税后） 25.48个月（税后） 全投资内部收益率（季度） 5.81％（税前） 动态投资回收期 26.57个月（税前） 4.20％（税后） 27.25个月（税后） 融资后指标 税前资本金利润率 163.09% 税后资本金利润率 94.11% 财务净现值 9104万元（税前） 静态投资回收期 15.23个月（税前） 5071万元（税后） 15.33个月（税后） 全投资内部收益率（季度） 21.85％（税前） 动态投资回收期 15.60个月（税前） 15.60％（税后） 15.86个月（税后） 五、结论 本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。 第二章 项目市场研究 一、户县概述 户县是中国农民画之乡，被誉为“中国第一画乡”，自古有“银户县”的美名。随着撤县设区的实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也