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XX地块建设项目可行性研究报告[Word完整版可编辑].doc
地块建设项目可行性研究报告
目录
第一部分 项目概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
项目名称 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
项目地址
土地产权状况及面积
地上建筑物状况
项目由来
有关破产清理情况预计
第二部分 X房地产市场概况
第三部分 项目优势与劣势分析
项目优势
项目劣势
第四部分 项目运作方案
项目运作主体
项目运作方案
土地开发模式
房产开发模式
第五部分 项目规划方案
项目规划设计要点
项目技术经济指标
项目主要技术指标
住宅户数及车位数量
第六部分 项目开发方案
项目开发建设方案
对土地开发模式
对房产开发模式
开发方案设想
建设进度计划
土地整理及前期开发进度
一期开发进度
二期开发进度
项目经营方案
租售比例
销售进度与价格
住宅销售进度
商业销售进度
车位销售进度
项目投资方案
第七部分 项目投资估算
土地开发模式总投资估算
开发成本测算
基准地价与出让金
实际出让地价预估
土地出让金补差额估算
地价估算
土地增值额估算
开发费用测算
管理费用
其他费用
财务费用
房产开发模式总投资估算
开发成本测算
土地成本
前期开发费
设计费
工程建安费
基础设施费
公建配套费
运作期间费
不可预见费
开发费用测算
管理费用
销售费用
财务费用
第八部分 项目资金筹措
土地开发模式投资方案
房产开发模式投资方案
投资组合方式
资金运作方式
自有资金
银行贷款
销售收入再投入
第九部分 经济与社会效益分析
地产开发模式经济效益分析
拍卖地价评估
财务评价
不确定风险
破产启动费用不纳入成本情况
土地出让金变动情况
房产开发模式经济效益分析
销售单价的估算
住宅销售单价的确定
用市场比较法确定销售价格的上限
用成本法确定销售价格的下限
建议销售单价
商业销售单价的确定
车位销售单价的确定
总销售收入的测算
总租赁与转售收入的测算
商业租赁与转售收入的测算
车位租赁与转售收入的测算
税金及附加
销售税金及附加
租赁及转售税金及附加
成本费用估算
财务分析
损益表与项目静态盈利能力分析
现金流量表与项目动态盈利能力分析
全部投资现金流量表
自有资金现金流量表
资金来源和运用与资金平衡能力分析
不确定分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
单因素敏感性分析
【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响
租金售价变化对财务净现值的影响
〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响
【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响
〖1〗成本变化对财务净现值的影响
〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响
多因素敏感性分析
【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响
〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响
〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响
【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响
〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响
〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响
【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响
〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响
〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响
【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响
〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响
〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响
3、本项目预计实际收益分析
三、项目风险分析
(一)空压厂破产清理风险
(二)土地出让政策风险
四、项目评估结论
附表
一、土地开发模式附表
表一 总投资与成本估算表
表二 资金筹措表
二、房产开发模式附表
表一 总投资与成本估算表
表二 详细投资计划与资金筹措表(按比例)
表三 详细投资计划与资金筹措表(按金额)
表四 总销售收入预测表
表五 销售费用估算表
表六 商铺出租计划和出租收入估算表
表七 车位出租计划和出租收入估算表
表八 销售税金及附加表
表九 租赁及转售税金及附加表
表十 损益表
表十一 全部投资现金流量表(年Ic=10%)
表十二 自有资金现金流量表(年Ic=10%)
表十三 资金来源与运用表
表十四 银行贷款还本付息结算表
表十五 银行贷款还本付息计算表
表十六 敏感性分析预测表
16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响
16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响
16.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响
16.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响
16.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响
16.6 租金售价下降10%时成本
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