深圳花木搬迁费用评估的探讨.doc

关于花木搬迁评估的探讨 花木搬迁补偿的政策问题 在征（收）地补偿评估、房屋拆迁评估过程中，经常遇到花木补偿的问题，在《深圳市征用土地实施办法》（深府[2002]121号）文中规定，苗圃、花木场、风景树、古树等，原则上参考评估价格补偿搬迁费，特殊情况可考虑按评估价格补偿。在《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）中规定，苗圃、花木场、风景树、古树等只补偿搬迁费，搬迁费按市场价格进行评估；特殊情况可按其价值进行补偿，其价值按市场价值进行评估。在新近颁布的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深府[2007]161号）中也规定，拆迁涉及的青苗及其他地上附着物补偿，特区内按照征地补偿相关标准执行，特区外按照城市化转地相关标准执行。 根据以上文件，对花木的补偿政策问题已经很明晰了，简单说就是补偿搬迁费，特殊情况可按市场价作价补偿。 花木搬迁补偿评估的技术问题 结合宝安龙岗两地转地的经验，针对花木起挖、运输、种植、保养的搬迁过程，根据《深圳市园林建筑绿化工程综合价格2000》（以下简称“《综合价格》”）及计价办法，套用绿化种植一类工程综合价计算花木场的搬迁补偿费用。 花木搬迁补偿费用＝搬迁费（起挖费＋运输费＋种植费＋养护费）＋损失费。具体分步综合计价过程如下。 1）搬迁费： A、花木起挖费 包括花木的修剪、起苗、包扎土球、集中搬运、回填树坑、清理场地等工序的费用。套用《综合价格》第九章第一节的“起挖工程”。土栽植物的起挖和种植费用随土球直径的增加而增加，而土球直径直接与树木的胸径（乔木类）、地径（棕榈类）以及冠幅（灌木类）相关，因此清点时区分花木类别，并根据《综合价格》规定的级别分别清点登记，根据具体清点结果参照《综合价格》测算起挖费用。 B、花木装卸运输费 花木的运输包括装车、绑扎固定、运输、卸车、按指定地点堆放等费用。运输机械均采用8t汽车，大型树木需吊装的采用8t汽车式起重机，并增加人工装卸辅助费用。在运输机械的消耗量标准上，深圳今年没有相关的标准可以套用，可以选择套用广东省园林建筑绿化工程综合定额（二○○三）之消耗量标准，采用深圳市台班及人工工日单价进行计算。 关于搬迁距离，应根据实际搬迁情况确定，或者与被搬迁种养权利人协商，以往的估价中一般仅考虑深圳市内的搬迁距离（25公里）。 C、花木种植费 包括花木的种植、支撑等费用。计算各类花木的种植费用，和棕榈、乔木的支撑费用。 花木种植包括：挖穴、施基肥、栽植、浇水覆土、整形、清理、施工期养护等工序。套用《综合价》第九章第二节的“种植工程”；由于花木种植综合价格已包含了花木用量及其价格，而后面我们又按花木市场价给了损耗费，因此花木种植综合价格中应扣除花木综合价格，避免重复计算补偿。 花木支撑包括：制桩、运桩、打桩、绑扎等工序。对于高度超过350cm的花木，进行树桩支撑。套用《综合价》第九章第三节“其它工程”之“（二）绿化维护措施”的“树木支撑”，根据实际选用的树木支撑套算，一般选毛竹桩材料支撑。 D、花木成活期养护费 花木的养护包括：中耕施肥、整地、拔除杂草、整形细剪剥芽、防病除害、树桩绑扎、加土扶正、勾除枯枝、环境清理、垃圾清运、地勤安全、洒水、灌溉排水、设施维护等。 考虑花木场不搬迁也要进行日常养护，即付出日常养护费用，而花木成活期养护已经包含了日常养护费用，所以计算花木成活期养护费时，应扣除日常养护费用。根据《综合价》规定，花木成活期养护按一级养护项目相应综合价格乘以1.68计算，花木日常养护期按一级养护项目相应综合价格乘以0.8计算。因此，两者相减，因搬迁造成的养护增加费按一级养护项目相应综合价格乘以0.88计算，套用《综合价》第十章“绿化养护工程”第一节“一级绿化养护”的综合价，取养护期三个月，计算成活期养护费。 2）损失费 根据花木信息总价，依据《综合价》规定的同一档次损失率，计算出花木的损失费。 棕榈乔灌木 ： 土球直径40cm以内（含40cm）的花木，损失率按花木价值的5%计。 土球直径40-100cm以内（含100cm）的花木，损失率按花木价值的10%计。 土球直径100-180cm以内（含180cm）的花木，损失率按花木价值的15%计。 其它花木（如盆栽、袋栽、草皮等）损失率按花木价值的5%计。 花木的价值按最新的《价格信息》中的参考价格计算。规格较大，价格信息未涵盖的花木，可以咨询农林园艺专家及参考市场价进行评估。 3）根据《2000深圳市园林建筑绿化工程综合价格》，确定工程量计算规则 依据《综合价》计价时，需确定花木的地径、胸径、冠幅等规格数据应该以现场清点签字确认的花木数量为基础，分档进行统计并测算。 根据《综合价》规定，乔木土球直径以胸径的7倍计算。 棕榈类花木的土球直径，按地径的2倍计算，套用乔木项目。棕榈类