建筑专题13030-探路城市综合运营.docVIP

探路城市综合运营 随着城市化的迅猛进程及起始于2010年的地产调控政策，让住宅产业暂时退烧，商业地产开始升温。尤其是城市综合体，成为众多参与者不可多得的香饽饽。 提到城市综合体，还有许多别的称呼，如商业综合体、城市融合体、CBD等，当前的法律、法规或规章中并未对城市综合体有明确的界定。目前约定俗成将城市综合体简称为HOPSCA，即将酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、公寓等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合运营的现状 随着地产调控及城市化进程加快之下，城市综合体正在全国如火如荼的展开。 城市综合体建设百花齐放。 目前就如何打造城市综合体在全国大中城市之间刮起一股旋风。从2008年的大规模孕育，到2009年的扩张开始，截止2011年底对全国城市综合体项目的存量统计如图1，北京、沈阳与重庆综合体项目高达1000万平方米以上，上海、广州、成都等地的综合体项目在500~1000万平米之间，而各大城市在建与拟建项目依然热火朝天，河北拟在省内建100个综合体，单杭州一市就计划开发100个综合体项目。 根据《2011年中国城市综合体发展报告》结合当前各省市对城市综合体项目规划及经济发展趋势，预计3~5年各地综合体项目建设依然维持高位，主要以中西部地区城市为主，成都将成为一枝独秀，未来3~5年综合体面积增量可能高达近3000万平米，昆明、西安、合肥、重庆等西部城市紧随其后，增量面积也将高达千万平米以上。 图1：各地城市综合体的存量统计与拟、在建项目数的不完全统计 （附：红色字体代表综合体存量，统计截止至2011年底；绿色字体为各地拟、在建数目的不完全统计） 城市综合体项目功能趋同。 如图1所示，全国大部分城市都在建设城市综合体项目。选取了20个重点城市（沈阳、北京、天津、广州、深圳、武汉、上海等），对这20大城市在核心区、副中心区、开发新区的已开业综合体项目功能、在建综合体项目的功能进行了比对，结论如图2。 20大重点城市已经运营的城市综合体项目，功能基本以商业和办公为主，公寓、酒店与住宅仅作为附属功能。随着城市综合体项目的开发与运营的日渐成熟，综合体的多项功能进一步融合，与已开业的城市综合体项目相比，商业、办公依然是城市综合体核心功能，商业地位绝对优先，公寓、酒店与住宅功能均有不同程度的加强。如城市新区型综合体功能类别更为丰富，有会展中心或旅游性质等多种创新产品组合。据业内人士表示，未来新增项目组合将更灵活和丰富，而住宅类产品的上升，有利于资金的平衡。 图2：十大重点城市的城市综合体项目核心功能对比 城市综合体参与者众多。 国外城市综合体项目建设带来的魅力和诱惑不仅让开发商垂涎欲滴，地方政府将其作为推动城市经济增长的最大引擎之一，更吸引了不同性质的参与者投入到造城运动中，以抢占蓝海。 金融企业如中信资本、平安银行等，凭借强大的资本优势入驻商业地产，中信地产表示将以商业物业作为未来重点投资方向之一。零售百货如银泰、王府井等，通过自己开发商业地产，将不再受制于租赁物业，加上零售商本身具备商业终端资源的优势，开发综合体项目更具竞争力。 地产开发商如万科、万达、首创、华润等多家大型地产商涉足商业地产。住宅地产受宏观调控后，商业地产成为地产开发商转型的首选，而随着城市居住格局和消费能力的变化，单一的商业氛围难以满足消费者的需求，多功能定位的城市综合体成为商业地产发展趋势。故地产开发商纷纷踏入城市综合体开发阵营中，被业内称为2.0版开发商。 难掩魅力和诱惑，部分施工企业亦投入到了城市综合体建设的大军中。 大型施工企业参与城市综合运营的现状 随着宏观环境的不确定性加剧，施工企业通过各种变革以提升盈利、谋求转型升级。城市综合体作为集投资、设计、施工与运维于一体的综合性经营模式，让施工企业在产业链得到延伸的基础上，占据产业链高端，获取较高盈利能力，并跳出单纯建筑施工的同质竞争红海，到综合实力的全面竞争，受到部分大型施工企业的青睐。 民营施工企业代表有浙江广厦、中南建设等。 浙江广厦成为最早一批涉足城市综合体的施工企业之一。广厦的涉足，主要源于公司创始人楼忠福的梦想。2000年，城市化率仅为36%，国家提出2010年城市化率必须达到45%。据此，楼忠福提前嗅到了城市化发展的商机。他想到，在城市郊区建城，让那里的农民提前享受城市文明生活，也可以让其他途径进程的农民在城市郊区住上高品质而价格实惠的房子，同时帮助政府加快实践城市经营市场化，而企业也可以在市场化经营中实现长远目标的盈利。这也是当年楼主席屹然投资天都城，率先尝试“企业经营城市”战略的初衷。为此，他向政府承诺，先做环境后开发、先做好旅游后开发房产。楼忠福“企业经营城市”的尝试，底气就是浙江广厦