（热）电大房地产经营与管理考试题及参考答案(2012年12月25日最新).docVIP

试卷代号: 7406 座位号 哈尔滨广播电视大学2012年下半年考试题及参考答案 题 答 要 不 内 线 封 密 准考证号 学生证号 姓 名 分 校 开放教育土木工程本科 房地产经营与管理（实践环节） 2011年6月 题号 一 二 三 四 五 总分 分数 得 分 评卷人 一、名词解释（每题2分，共 16分） 1、房地产企业文化 所谓的房地产业的文化内容应该包含以下几个方面： 　　1、 文化应该包含一个企业最基本的价值观和社会责任。 　　2、 应当体现出地产行业的特点：建筑的本质是人与自然的和谐，更是家园的承载。正如古人所说“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。” 　　3、 对与企业内部而言，要让员工认识到这是一项事业。不是简单的盖房子和卖房子。 　　4、 要让员工感觉到在企业中可以得到成长，得到价值的实现，理解地产业的精髓和本质。 2、房地产经营 房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理 业主单位 、设计项目管理 设计单位 、工程咨询项目管理 咨询监理单位 、施工项目管理 施工单位 和后期物业管理 物业公司 。动态盈利能力就是公司赚取利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。因此，证券分析师在分析公司盈利能力时，应当排除以下因素：证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累计影响等。清偿能力 solvency ，用借款偿还期和资产负债率等指标反映偿还借贷的能力。 负债经营率是企业长期负债和所有者权益之比，反映企业经营资本中长期负债所占的比重。负债经营率的计算公式：负债经营率＝长期负债总额/所有者权益总额×100％ （一般在25％～35％之间较合理） 注：负债经营率一般与银行长期贷款利率成反比，与企业盈利能力成正比。房地产转让 real estate transfer 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附 引 着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。1，高杠杆化，要求资金充沛才能进行开发。 2，资源密集，要求手中必须有储备土地。 3，人才密集，要求个方位的人才密集集中。 4，经济支柱，房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。 5，（现阶段）发展制约，由于房价上涨过高，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，这严重制约了房地产企业的发展。 6，高收益，房地产在调控之前都基本处于高收益状态。 7，（未来）产业集中化，部分中小企业将大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里。土地公有原则，土地有偿使用原则，十分珍惜、合理利用和切实保护耕地原则，房地产综合开发原则，城镇住房商品化原则，宏观调控和市场调节相结合的原则 赞同 与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。开发成本越来越高土地资源越来越珍贵国家限制土地供应量减少并且实行了招拍制无形中地价就上去了这个成本相当高的。土地是房产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。未来国房地产价格 价格持续上涨是第一。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。越调控价格越上涨是第二。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是