良渚文化村商业案例研讨.pptxVIP

良渚文化村商业 良渚文化村 良渚文化村位于杭州北郊的余杭区良 渚镇，距离杭州约20公里 良渚文化村 20km 占地10000亩 建设用地5000亩 建面340万平米 自然山水5000亩 住宅230万平米 公建50万平米 旅游服务70万平米 概况 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北、竹径茶语等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型，白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际、白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸(规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位置 面貌 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里 开发商 万科 开盘 时间 白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际在2005-2008年相继开盘 物业 形态 多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等 入住情况 目前已入住约5000人，流动人口约5000人 服务配套 六大配套系统提升项目价值，住宅溢价利好 商业借鉴 初期的基础配套 村民食堂，创新、富含调性 玉鸟流苏商业配套 前期均以基础商业配套为主，并且自身经营，补贴商家装修及一定亏损；近两年开始盈利。 后期的商业建设 后期逐渐增加特色餐饮以及休闲类业态，目前商家基本盈亏平衡 特色美味的品牌餐饮主力 大方简明的欧式小镇的建筑分格 商业前期自身经营，补贴上架装修以及亏损，以商业增加住宅溢价；对商业的重视及培育，使项目形成个性、调性的商业模式 “玉鸟流苏”创意街区，占地300余亩，是餐饮、休闲、商业、娱乐、人文艺术集镇。 街区总建筑面积达2万平米，整体建筑呈现出经典的欧式小镇街区风情，是杭州最具示范价值社区商业 主力店：800方联华超市 60余家商家入驻 产品类型 商业业态组合 品牌化程度定位 必备业态 选择性业态（后续跟进） 郊区住宅 （高档住区、入住率偏低） 购物：便利店、净菜市场、便捷餐饮休闲：健身馆、游泳池（通过会所形式来满足休闲度假消费）服务：ATM，家政、医务室 餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：美容美体、运动场、小影院、康体中心服务：邮局 品牌聚集度较低，除主力店外，前期以开发商自营为主； 后期增加私人经营店； 商业现状 商业配套逐渐完善，经营状况良好 忠儿面馆平均每日营业额可达3000元左右。 新街坊咖啡店日营业额在2500元左右。 经营情况 客群结构 50%良渚文化村项目业主；（主力客群） 40%杭州周末休闲度假客群；（5+2方式爱好者，城西，杭城外溢人群） 10%两者文化村项目房客。（文化村潜在业主） 玉鸟流苏：平均租金1.5元/㎡左右。食街租金2-6元/㎡*天 新街坊：售价:3万左右，一期租金：1.2元/㎡左右，二期租金：2-2.5元/㎡。 租金状况 良渚文化村商业部分从亏损免租发展到现在盈利，与商业配套的不断完善，不断升级息息相关 商业发展过程 经历四个发展阶段；从配套的角度出发，用心做客户满意度，创建自营品牌稳固初期商业 PAGE6 未来万科社区商业的运营模式：“三好模式”，1/3自营或加盟，1/3合作联盟（商家打包），1/3商铺对外招商。 借鉴项目启示点 良渚文化村 商业价值：商业为住宅的主要溢价因素，且除商业外，形成社区公共服务功能（学校、艺术文化、医疗等），体现居住品质； 招商营运：郊区大盘的配套商业发展慢，需有足够的耐心，并站在服务业主的角度做好营运；经营方式创新：初期可尝试招商与自营、加盟共进的模式； 商业规划：留足空间，内向型商业与外向型商业并举。业态上的演变，辐射客群的演变（内向→外向），既满足本小镇，又辐射大城西。 商业业态：除基本生活配套外，后期增加创意零售及休闲娱乐类商业，彰显小镇的闲适生活。 新街坊商业街 新街坊动线系统 由核心业态形成客流交汇中心，由交汇中心向周围扩散，再形成若干个客流交汇节点，要注重关键节点业态 客流交汇中心 由超市及餐饮楼带动，该处必将是客流交汇中心 核心商业业态： 超市及餐饮楼 机动车位18 机动车位20个 机动车位8个 机动车位6个 机动车位3个 超市 先期客流主线 （外围快速交通） 中后期客流主线 （社区主交通） 白 南 路 风 情 路 郡 南 路 餐饮 中后期客流主线 （社区主交通） 业态主题规划 “慢生活”、“闲生活”、“乐生活”体验区 “品”巷子 餐饮酒吧街区 “闲”巷子 “乐”巷子 “淘”巷子 精品购物街区 婴童教育街区 生活服务配套街区 产品基础信息 业态 楼幢 套数 面积 底商 54幢 3 590.38 56幢 26 2418.88 58幢(不含餐饮楼） 36 2846.27 59幢 32 1825.8 60幢 12 694.21 61幢 13 649.89 会所 54幢会所 1 5