新沂市城市房屋拆迁价技术规则(试行).docVIP

新沂市城市房屋拆迁估价技术规则（试行） 第一章总则 第一条 为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《 江苏省城市房屋拆迁管理条例》（江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告）、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第78号令）、 《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。 第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。 本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 第三条 采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 第四条 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。 第五条 房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第六条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。 ? 第七条 房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 ????第八条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 ??因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知拆迁当事人。评估结果可以作为确定拆迁补偿金额的依据。拆迁估价机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构法人单位公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。 5 商业配套设施 各类商业配套设施状况 ±0–2 6 教育医疗设施 所在学区学校情况 ±0–2 医疗机构分布情况 ±0–2 7 规划现状 建筑小区布局与外形 ±0–2 建筑密度、绿化率与室外公共活动空间 ±0–5 车位情况 ±0–2 8 物业管理 物业管理情况 ±0–5 9 其他公共设施 排水、排污、供电、供水、道路等情况 ±0–5 附表二 住宅个别因素修正表 序号 项 目 内 容 系数变动范围（％） 1 成新 新旧程度调节± 0–5 2 层次 所在层次高度、有无地下室等情况 ± 0–15 3 平面布局单元内的布局与功能的适应程度± 0–3 4 采光 冬日的日晒情况± 0–5 5 朝向 主卧室朝向± 0–4 6 景观 可见景观及视野开阔程度± 0–3 7 层高 根据层高差异调整 ± 0–5 8 外墙装饰 外墙装饰程度± 0–3 9 其它因素 楼梯设置、每梯户数、通风等 ± 0–5 10 重大个别因素 对房地产价格有重大影响的个别因素单独测量，如：合法院落补偿 附表三 商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房区域因素修正表 序号 项 目 内 容 系数变动范围（％） 1 繁华程度 离商业中心的距离± 0–5 所处区域的商业集聚程度± 0–3 2 交通便捷程度 道路及停车情况± 0–2 公交线路情况± 0–2 距汽车站、火车站距离 ± 0–2 3 环境 人文景观± 0–2 安全舒适程度± 0–2 4 商业配套设施 金融、通讯、信息服务设施状况± 0–5 5 能源供应情况 电力状况± 0–1 6 基础设施状况 排水、排污、供水等状况 ± 0–3 7 其它因素 区域业态经营状况、经营限制等 ± 0–5 附表四 商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼个别因素修正表 序号 项 目 内 容 系数变动范围（％） 1 成新 新旧程度调节 ± 0–3 2 结构 建筑结构 ± 0–5 3 体量 进深及高度 ± 0–5 4 临街位置 角地、两面临街、三面临街、缓冲地段等 ± 0–10 5 空间布局 内部结构布局、外部可用空地