住宅建设设计优化是本控制的关键工作(案例分析).docVIP

住宅建设设计优化是成本控制的关键工作 —南海和谐大厦案例 1、项目概况及优化缘由 南海和谐大厦位于海南省三沙市和平大道111号，占地6265M2,总建筑面积31993M2,容积率4.5,建筑高度78.6米，地上25层，1-2层为商业，3-25层为住宅（两栋塔楼，A住宅楼、B住宅楼），地下一层为人防兼地下停车库，该项目属一类商住建筑。 由于 南海和谐大厦位于海南省三沙市和平大道111号，虽然各种生活设施配套较为齐全，能够较好地为本项目服务，但是该项目地段位于海岛上，周边环境的特殊性，给项目设计带来一定难度。本项目地块呈三角形，南边是一条主淡水收集沟，宽度4米、深度3米，地块具体情况请看地形图。 为保证开发项目的品质，满足市场和客户需求，根据南海和谐大厦地块特性及周边环境特点，决定向社会公开征集项目开发设计方案。通过专家评审，从5个方案中选择了一个较为合理的方案作为中标方案（图2）。根据公司管理规定，对中标方案的建筑、结构及后期基础等方面进行设计优化。优化后的设计方案，既保留了原方案的特色和优点，又克服了原方案的不足，满足了开发品质与成本控制要求。 南海和谐大厦设计优化的思路和目的 开发项目设计优化是房地产开发商重要工作之一，大多数开发商都很重视此项工作。根据本案实际情况，确立了南海和谐大厦项目设计优化及成本控制的思路和目的。 ①保留原方案的特色和优势，使优化后的方案更趋于合理。中标方案结合地块的形状，将二层商业裙楼设计成三角形，巧妙地与场地进行了呼应；考虑到周边的环境特点，将两栋住宅楼出入口直接通至室外，方便了住家人员的出行，同时在二层商业屋顶上设计了屋顶花园，为两栋住宅楼的人员交流提供了场所。在商业裙楼与家属区的结合处，将商业裙楼设计成圆弧显得更加宜人；两栋住宅楼的布置，较好地满足了开发的需要。这些特点与优势，在设计优化时都应考虑和保留。 ②按照市场需求定位，不断满足客户需要。根据前期市场调查与客户定位，本项目客户主要是在海岛工作的员工，少量驻岛海军家属住房和社会上客户。这些客户的年龄大部分集中在30-50岁之间，许多客户属于改善型购房需求，套型面积不宜太小，建筑面积100-130 m2为好。这些市场和客户需求应作为设计优化的目标指向。 ③建立建筑、结构等专业人员互动交流的平台，使优化后的方案整体最优。即在本案优化过程中，建筑人员、结构人员、成本管理人员要建立一种“互动沟通”的交流方式，一方面要考虑本专业的优化事宜，另一方面也要考虑本专业的调整对其他专业的影响，，使优化后的建筑、结构、基础及其他专业相互协调、相互适应。 ④坚持安全、适用、经济的原则，保持合理的成本造价。在保证房屋安全、适用的前提下，设计优化的重要成果就是将房屋的成本造价控制在合理的范围内，降低开发成本、满足项目建设需要。 3. 设计优化的重点与策略 由于中标方案是通过公开征集而来的，其方案本身有许多特点和优势，本次优化的目的就是要在保持原方案特色的同时，尽量弥补原方案中的不足，结合建设项目的实际需求，做到功能合理、结构安全、成本可控、品质上乘。 3.1 建筑优化 3.1.1 平面布置 两栋住宅楼平面优化是本次建筑优化的重点。原方案中的两栋住宅楼的平面设计，尤其是B住宅楼平面设计过于复杂，凹凸转折多，导致了建筑不规则的空间多，外部凹槽多，体型系数大，外墙保温要求高。同时，对下部1—2层商铺功能布置也带来了不利影响，造成功能空间使用效率低。针对这些不足，主要采取了以下措施进行优化。第一，减少平面布置的凹凸变化，使住宅平面规整有序；第二，将折线型布置变成直线型的布置，通过与核心筒有机组合，使平面布置更简洁更合理；第三，通过住宅套型空间有秩序的整合，使住宅纵墙、横墙尽量对位，为结构布置提供方便；第四，为了避免规整的平面布局带来的呆板建筑形象，结合功能需要，有些功能空间适当向外延伸或外挑，活跃和丰富了建筑立面形象（图3）。 3.1.2 房型设计 通过对两栋住宅楼平面布局与户型平面互动优化，户型设计有了较大的改观。第一，优化后的户型平面布局更加紧凑，公摊系数控制在合理的范围内，公推系数约为0.21；第二，功能更加齐全，增设了原方案中没有的生活阳台；第三，套型面积适当，建筑面积控制在100-130m2左右，满足市场定位和客户需求；第四，不同套型之间的有机组合，满足住宅平面布置与结构设计的要求。 3.1.3 商铺的适应性设计 对于南海和谐大厦25层的商住楼项目，其结构型式一般应为框支—剪力墙，即上部住宅为剪力墙结构，下部商铺为框架结构，中间采用结构转换层，但通过对建筑、结构的互动优化，最终选择了成本较省的剪力墙结构。即便如此，本案没有以“牺牲”底层商铺功能为代价，而是根据虹景阳光大厦地上两层商铺的功能要求，认真的分析和优化，并针对二层作为超市或酒店