常州九洲旧城改造项可行性方案.docVIP

致：九洲集团 常州——九洲旧城改造项目 可行性研究 目 录 1. 城市概况与项目属性解析 2 1.1城市经济结构与发展状况 2 1.2项目属性解析 5 2. 企业目标解析、项目核心问题判断 8 2.1 纯写字楼物业是否能够满足开发要求 11 3. 核心问题解决 31 4. 发展建议 85 附件 103 1. 项目界定与地块资源解析 城市属性： 常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分 1.1.1 常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人 1.1.2 常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈 1.1.3 常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内 城市产业： 常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业 1.2.1 至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万 1.2.2 常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9% 1.2.3 常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上 1.2.4 常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级 城市经济： 1.3.1 常州市各项经济指标已位居省内主要城市前列，但与区域内城市相比，有较大的上升空间 1.3.1.1 上海作为长三角地区的龙头城市，其经济辐射力巨大，周边城市的经济发展状况与上海的经济表现密切相关，上海经济是周边各城市经济的标杆，受其辐射越强的城市，经济实力越强。 1.3.1.2 经济总量首次进入全省前5位，地区生产总值在全省13个城市中的排位由上年的第6位升至第5位。 2005年 南京 苏州 无锡 常州 地区生产总值（亿元） 2413 4027 2805 1302 人均可支配收入 14997 16276 16005 14589 户籍人口（万） 595.8 606.2 452.8 351.6 房地产开发投资（亿元） 296 420 226.8 114.3 城市化率 74.2% 63.3% 67% 59.2% 1.3.2 近几年，常州市的总体经济实力和人均GDP保持快速上升，经济增长迅速，促进了房地产的发展 1.3.2.1 近年常州经济增幅较快，5年内GDP实现了翻一番05年GDP总量完成1302.2亿元，比去年增长15.1% 1.3.2.2 据GDP增速与房地产发展的关系，可知常州房地产处于高速发展期 1.3.2.3 据人均GDP与房地产的关系，可知常州房地产处在居住品质改善阶段 1.3.3 居民可支配收入和消费随经济提速持续增长，人均住房支出稳步增长，财富阶层加速扩大 1.3.4 近年来外来人口的增加加速了常州城市的发展，人口增幅稳定并集聚效应明显，促进了房地产市场发展 常州市人口稳定增长，05年户籍人口351.6万，外来暂住人口130.3万，人口集聚效应明显。 近2年全市暂住人口增幅较大，暂住人口主要集中在市区。 外来人员层次两级分化比较明显，其中经商、服务的人员最多。 外来人员的增加将刺激常州房地产租赁市场的发展，间接的激发当地人 多次置业热情。 1.4 城市规划 城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域 1.4.1 项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路 1.4.2 项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造 1.4.3 附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度 1.5 项目位置 本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势 东临晋陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路 项目界定 ——位于市中心的综合大盘项目 属性 诠释 区 域 属 性 1、位于长三角的城市群 2、经济基础发达 1、