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湖南星沙“中央公馆”房地产融资项目报告 2009 年11月16日 目 录 一、项目情况摘要 - 3 - 二、项目基本情况介绍 - 3 - 三、担保物价值分析 - 5 - 四、融资方情况分析 - 14 - 五、还款来源 - 15 - 六、风险要点与控制措施 - 15 - 七、融资方案及操作流程 - 18 - 八、结论 - 19 - 附件 - 19 - 一、项目情况摘要 1、借款主体：湖南鑫泰房地产开发有限公司 2、借款金额：6000万元（第一期4000万、二期2000万） 3、借款时间：3个月 4、收费标准：5、担保措施：土地使用权及在建工程抵押、公司100%股权、银行资金账户三方监管协议； 6、抵质押率：2%（按项目竣工后销售价值计算） 7、借款用途：项目主体工程11层楼层建设及内外部装修8、项目来源： 二、项目基本情况介绍 鑫泰丽都中央公馆项目是星沙商业步行街项目的三期工程，项目性质是高档商业住宅，项目位于长沙县星沙镇星沙大道，长沙经济技术开发区管委会正对面。规划报建31层，目前已施工至层，因企业自投入资金不足（拿地价8万元/亩，共112亩）、房地产开发资质（三级）未达标、注册资金不足1000万（实际注册资金143万美元、三资企业）三方面原因未能获得银行贷款，拖欠施工方1200余万元工程款，工程无法继续进行，已停工三个多月，现向我司申请借款，目的是为在春节前主体完工，为不错过春节销售的好时机。 1、项目沙盘图片 2、项目现状 3、项目一期、二期商业步行街图片 4、项目周边环境（正对面长沙经济技术开发区管委会）、项目门前星沙大道实景 三、担保物价值分析 （一）、担保物价值分析 1、星沙房地产市场分析 作为长沙的卫星城，星沙以其雄厚的工业基础走在了其他郊区的前面，聚合了大量的资金流、人流和物流，行业的发展给星沙带来的好处比较明显。星沙房地产业起步始于2000年，当时的永泰地产在星沙启动了其山水系列的第一个项目山水芙蓉，随后的山水人家、楚天家园、新欣小区等项目相继推出，开始成为长沙房地产竞争板块的一部分，星沙板块初步具有了一定的影响力。 星沙房地产市场具有以下几个明显的特征： （1）星沙地理位置独特，为长沙市的“第六区”和“副中心” 地处长沙市东北郊，是长沙县县城和国家级开发区-长沙经济技术开发区所在地，是名副其实的卫星城。在大长沙战略下，事实已成为长沙第六区和副中心。最新通过专家评审的《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》中，对于长沙未来15年城市商业发展蓝图是如此描述：到2020年，星城将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和5个中心镇商业中心、5个一般镇商业中心。其中，“市级商业中心”为五一广场商业中心，“副中心”分别为星沙和溁湾镇。 （2）长沙县经济的强力勃发，为房地产行业的发展提供了强劲的支撑，快速发展的城市边际扩张以及城区基础设施建设的投入，提升了星沙的住区价值，孕育着星沙不可小视的市场容量。 根据长沙2020年规划，星沙将以长沙工业基地的名片真正成为长沙乃至湖南的工业引擎。星沙拥有中西部排名第一、全国排名前5位的国家级长沙经济技术开发区的强力拉动，因此其工业主宰着长沙工业经济的命脉。目前，韩国ＬＧ、荷兰飞利浦、法国达能、可口可乐、伊莱克斯、德国博世等14家世界500强企业落户星沙，占全省总数的1/3强。省内的三一集团有限公司、湖南长丰汽车制造股份有限公司、长沙力元新材料股份有限公司、湖南中粮可口可乐饮料有限公司等数十家知名大中型企业也都纷纷落子星沙。 星沙板块坐拥一个国家级的经济开发区，大批强势企业的进驻和数十家湖南一流的活力企业，其众多福利待遇较高的员工经济实力和消费能力不容低估。准确的市场定位、量身定做的产品规划设计、高质量的服务体系肯定会赢得这群实力不俗品味不凡的实力派人士的青睐。加上周边众多的国家机关和事业单位，这个市场本身就有相当的容量。 （3）星沙房地产市场泡沫少，居位环境理想，发展空间大，吸引着大批开发商和置业者，地产开发十分活跃。 有数据显示，长沙县商品房销售均价落后于市内销售均价1000元/㎡。这说明，随着星沙市政规划的进一步成熟，商品房销售价格还有较大的上升空间； （4） 区域竞争性发展项目分析 中央公馆附近的楼盘有山水芙蓉、山水人家、创业乐园、湘绣城、晶华美地、阳光丽景、明城公寓、星沙茶叶大市场、银园公寓、楚天家园、开源鑫城、开源鑫阁、湘龙家园、阳光紫薇园、领秀星城、星兴佳园、欣安小区、圆梦花园等诸多楼盘。中央公馆项目长沙经济开发区中心地带，长沙主干道星沙大道和三一路交叉点上，上通京珠高速月形山立交桥，下达张公岭，东临国家级长沙经济技术开发区管委会、三一重工，西接星沙镇中心小学,