房地产论文政府行为对房价的影响研究及对策.docVIP

政府行为对房价的影响研究及对策 张树捷（东北财经大学研究生院，大连，116023） 摘要：近些年房地产火热升温，房价不断攀升，这其中原因何在，文章从银行信贷，土地供应方式，土地财政以及社会保障等方面分析了政府行为在地产泡沫形成中起到的作用，并根据我国国情提出了优化土地供应模式，改革地方政府土地财政，扩大廉租房和经适房供应以及其他社会障性投入等措施，期望我国经济发展能从单纯依赖房地产和出口转移到国内消费上来，这种转变首先需要政府解决一个问题，即中低收入者的住房，医疗，上学等基本民生问题，这些热点问题无不与高房价有某种关系。 关键字：高房价；土地财政；土地拍卖；廉租房；社会保障 The Research of Government Action’ impact on Real estate Price and Countermeasures Zhang Shujie (Dongbei University of Finance Economy,Dalian,116023) Abstract: In recent years, with real estate hotting, its price is aslo rising. Why it is? The article analyzes the impact of government action on the housing price from bank credit, supply modes of land, land finance and social security aspects and so on. It points to optimize land supply model, land finance reform, expanding the supply of low-rent housing and other measures of social investment. We expect Chinas economic development transfer from a simple reliance on real estate and exports to domestic consumption, which requires the Government to solve a problem first, namely housing, medical care, schooling and other basic livelihood issues of the low-income, because these hot problems have some relationship with high real estate prices. Key words: high price; land finance; land auction; low-rent housing; social security?1绪论 外贸和固定资产投资是我国经济快速增长的主要推动力，而房地产开发占据了固定资产投资很大的比重。房地产的发展对我国经济的影响越来越大，已经成了中国经济的金箍咒，因此，有关方面一直不敢有丝毫松懈这次金融危机之后，国家出台应付危机庞大资金，有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，同时也绑架了为中国经济负责的中国政府。近些年来，房地产投机活动盛极一时，。据对北京、上海、等大城市的调查，大城市的房屋空置率已远超10%的国际线。在不少地区，这一比例甚至达到50%以上。上海易居房地产研究院发布的报告显示，2009年我国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产增值已经占到2009年全年GDP的6%，1/4的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。 中国经济是典型的政府主导型经济。房地产的规划布局、土地供给、政策优惠等都掌控在地方政府手中，有显著的行政垄断色彩。 在土地所有权上，我国宪法规定“土地属于国家所有”。房地产商获得土地使用权必须缴纳土地出让金，而且，土地出让金的70%归地方政府所有。另外，房地产的发展和地方GDP增长、财政收入密切相关。对于地方政府考核制度压倒一切的是GDP政绩。通过炒高地价，房价来带动GDP比较容易，因此，官员为得到快速提升，有动力采取短期行为，抬高房价，并把房地产价格上升作为地方经济繁荣的发动机，以此带来更多的财政收入。 2008年全国商品房销售额24071亿元全国土地出让总收入9600多亿元人民币地方政府的土地纯收益占土地使用权出让金比例平均为31.2％。也