商业地产投资的13项参数.docVIP

商业地产投资的13项参数 商业地产投资的13项参数 1、时机性 市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。 例如，在20世纪80年代，当时根本就没有边贸市场，随着1992年改革开放，才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如，随着高科技的发展，1995年电脑和通讯产品降价，并开始进入个人消费，个人消费的上涨使得1995年后，在全国各地兴起了电脑市场。未来，如果电脑行业由PC机时代进入网络直销模式时代，那么电脑批零市场又会进入其衰退的过程。 市场是经济发展到一定阶段的产物，随着大环境的发展，它本身也在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈，服装业和食品业将逐渐饱和进而进入萎缩期。 20世纪90年代初中期，家电城遍布于全国各[wiki]大中[/wiki]城市，而现在，在大一点的城市，家电行业已发展到由[wiki]国美[/wiki]、[wiki]苏宁[/wiki]、大中等家电连锁巨头的连锁化销售模式，原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国美、苏宁等控制的大中城市开家电城，就很难成功。家电行业中摊位式的营销模式，在某些城市里已过时，因而也不再有生存的空间。 此外，市场的时机性还表现为切入点的选择。一般进入该行业时，市场属于整合、变动期，如发生突发事件、火灾、拆迁等时，市场就比较难发展了。 例如音像市场，以前全国各地有几千家音像市场，但随着打击盗版的深入，音像市场都关闭了。因而如果再扩建音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，也就很难开下去了。 2、进程性 市场的进程性分商业进程性、市场业态进程性及建筑形式进程性三个方面。 （一）商业进程性 商业进程性从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行业的进程性。 例如服装市场是各个城市很早就存在的市场，最初是低端的大棚式、或占道经营的临街式，后来则发展为集贸大厦服装市场。许多人都知道，在市场里可以砍价，而且批发会更便宜。而在大城市或经济发展水平高一点的城市里，则一般都去百货商场或专卖店购物，很少去市场。随着经济发展，人们也会逐渐去专卖店、百货商场“认牌子”，购买品牌服装。 GDP指数也是衡量的标准之一，在人均收入超过2500元/月的城市，小市场（日常用品领域）一般就让位于商场、专卖[wiki]超市[/wiki]等，例如北京市区的很多服装市场的生意现在反而不如昌平、大兴、通县等郊区县的市场，这是因为郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，而市内则是商场更为适合城市人的购买习惯一些。 此外，如北京雅秀市场、秀水街，[wiki]上海城隍庙[/wiki]，北京潘家园旧货市场、马甸邮币卡市场等这类资源结构单一、无法复制或消费群体单一的市场等，以及进入门槛具有特殊性的市场（如古董业），则一般不会出现上述进程情况。虽然其模式是可发展的，但在很长的时间内，这些市场不会像食品、家电、家居等市场一样出现模式上的改变。 任何一个市场的发展都是从低级向高级阶段发展，这是由于人们的生活水平不断提高所要求的。生活水平越高，人们对购物的便捷性、商品的售后服务以及购物环境的要求就越高。在人均收入600元/月的城市或农村，食品市场很多，人们选择食品大都去食品批发市场，因为那里的东西便宜，虽然购物条件差，食品质量不过关，也没有质量保证等售后服务，但由于收入的限制，所以只好选择在可以讨价还价的食品批发市场购买。而在人均GDP指数高的城市，如深圳、上海、北京等人均收入达到2500元/月人民币的城市，人们则很少去食品批发市场选购，各大超市已占据了大量的市场份额，这就是由于人们的收入水平的提高，从而使消费行为改变所致。 在许多城市，建材市场、装饰材料、家居家装，都是以装饰城、建材城的形式出现的。但随着经济的发展，在北京、上海、深圳这些一级城市中，人们购买装饰材料时，很多家庭都会选择建材超市，如[wiki]东方家园[/wiki]、[wiki]宜家[/wiki]家居等。这是由于这些城市房屋价值高，人们收入也高，所要求物品的档次也相应地提高，所以很多人会选择到建材超市消费。这也是建材家居行业发展的一个规律。 在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或所选择行业的发展已进入衰败期