不动产估价(成本法).ppt

第五章???成本法 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、成本法的理论依据 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。 三、成本法适用的对象、条件和步骤 1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。 第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由7大项构成： 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察