不动产估价(收益还原法).pptVIP

第三章 收益还原法 收益还原法 基本要求： 掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法。 熟悉：收益还原法的适用范围。 第一节 收益还原法概述 定义：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 原理：预期收益原理 土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征→不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得→将此项纯收益以适当的还原率折算为现在价值的总额→该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。 第一节 收益还原法概述 ①具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配理论；（土地、劳动力、资本） ②以收益为途径求取价格，所求的价格称为 收益价格； ③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。 第二节 收益还原法的基本公式 要求掌握各公式的内涵（假设前提）、表达式、各变量含义 一、土地年纯收益不变的公式 1、无限年期： P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率? 公式假设前提： ①纯收益每年不变且为a； ② r每年不变且大