不动产估价4.ppt

第三章 市场比较法 第一节 市场比较法的基本理论 二、理论依据——替代原理 三、特点 1、具有现实性，说服力强 2、以价格求价格，理论基础欠缺 3、需要估价人员具有较高的素质 第二节 市场比较法的估价步骤 一、广泛搜集交易实例 对交易实例应搜集的内容： 1、成交价格 2、成交日期 3、付款方式 4、交易实例在交易时状态 5、交易双方及交易目的 二、从中选 取可比实例 1、用途相同 2、建筑结构相同 3、所处地区相同 4、价格类型相同 5、价格时点相近 6、交易情况正常 三、建立价格可比基础 1、统一付款方式 2、统一化为 单价 3、统一货币单位 4、统一面积单位 5、统一面积内含 1、统一付款方式 甲总价：30+ =80(万元人民币) 乙总价：15万美元 2、统一化为单价 甲单价：800000÷250=3200(元人民币/平方米.建筑面积) 乙单价：150000÷3000=50(美元/平方英尺) 3、统一货币单位 乙单价：50×8.6=430(元人民币/平方英尺.使用面积) 4、统一面积单位 乙单价：430×10.76=4628.5(元人民币/平方米.使用面积) 5、统一面积内含 乙单价：4628.5×0.7=3240(元人民币/平方米.建筑面积) 四、进行交易情况修正 正常价格=可比实例价格×交易情况修正系数 =可比实例价格× =可比实例