湖南师大土管《土地法学》第八章要点.ppt

* * 第八章 土地使用权划拨和有偿使用法律制度 第一节 划拨土地使用权 一、划拨土地使用权概述 （一）划拨土地使用权的概念和特征 概念：指土地使用者无偿从国家获得的使用土地的权利。 特征： （1）划拨土地使用权的对象是国有土地 （2）划拨土地使用权的用地目的是用于国家机关、城市基础设施和公益事业、大型能源和交通等基础设施、军事设施等国家建设用地 （3）划拨土地使用权是以无偿的方式取得 （4）划拨土地使用权没有明确的期限 （5）划拨土地使用权是一种限定条件的土地利用方式，以该种方式取得的土地使用权不具有处分土地的权利 （二）划拨土地使用权取得的程序 二、划拨土地使用权流转 （一）划拨土地使用权流转的法律界定 （二）划拨土地使用权流转的程序 （1）提出申请 （2）补签土地使用权出让合同 （3）土地使用权出让登记 （三）划拨土地使用权的终止 划拨土地使用权终止形式 2.划拨土地使用权终止后，产生的法律后果 三、企业改制中划拨土地使用权处置 （一）企业改制中划拨土地使用权处置概述 含义 2. 处置方式 （1）出让 （2）租赁 （3）作价入股 （4）保留划拨 3. 处置方式适用的企业范围 （二）改革企业划拨土地使用权处置的条件和程序 条件 处置的程序 签订合同与变更登记 第二节 国有土地使用权出让 一、国有土地使用权出让概述 （一）国有土地使用权出让的概念和特征 概念：指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征： 1. 土地使用权出让的主体是国家 2. 土地使用权出让的客体是土地使用权 3. 土地使用权出让的受让方可以是单位和个人 4. 受让人取得的土地使用权是一项独立的财产权 5. 土地使用权出让是一种有限期、有偿的行为 （二）土地使用权出让的性质 两种观点：行政行为，民事行为－－民事行为 （三）出让土地使用权的基本特征 土地使用权是一种直接支配土地的物权 土地使用权是一种具有较强独立性的他物权 土地使用权的权能广泛 二、土地使用权出让方式和程序 （一）土地使用权出让的方式 协议 招标 拍卖 （二）土地使用权出让适用的范围 （三）土地使用权出让的审批和程序 1.拟定方案和预报 2.正式报批 3.组织实施和发证 4. 备案 三、土地使用权出让合同和土地使用权登记 土地使用权出让行为确认实现的两个程序 １、土地使用权出让合同的签订 2、设定土地使用权的登记 （一）土地使用权出让合同 定义:土地使用权出让合同是指国家土地所有者以出让人的身份与土地使用权受让人之间,就土地使用权出让确定双方权利义务的协议。 （二）土地使用权出让合同的内容 定义：土地使用权出让合同的内容是指出让合同中双方权利和义务的各项条款。 1、自然状况的描述 2、土地使用权出让期限 3、出让金及其支付方式和期限 4、土地使用条件 5、定金和违约责任 （三）土地使用权登记 第三节土地使用权流转 土地使用权流转指的是土地使用权人以经济利益为目的将土地使用权在不同主体之间流转的行为。 土地流转的三种形式：土地使用权转让、出租、抵押。 一、国有土地使用权转让 （一）国有土地使用权转让的概述 1、国有土地使用权转让的概念 （1）出售（2）交换（3）赠与 2、土地使用权转让的特征 （1）土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的一种民事行为 （2）土地使用权转让是土地使用权权利和义务的完 全转移 （3）土地使用权转让必须在土地使用权者 对取得 使用权的土地进行一定的投资、开发和利用 后方可转让 3、土地使用权转让与土地使用权出让的关系 区别： （1）出让与转让行为的法律后果不同 （2）出让与转让行为的法律关系不同 （3）土地使用权出让金与土地使用权转让费构成及 反映的关系不同 （二）土地使用权转让的条件和程序 1、土地使用权转让的条件 （1）转让土地使用权的单位或个人必须是合法的土地使用权人 （2）按照出让合同约定进行投资开发 （3）土地使用权及其地上建筑物分割转让的“...应当经市、县人民 政府土地管理部门和房地产管理部门批准，并依照法律规定 办理过户。”国家对土地使用权分割转让要实行控制。 2、土地使用权转让的方式和程序 土地使用权转让的方式有协议、招标、拍卖三种 土地使用权转让的程序： （1）申请（2）批准（3）签约（4）登记 （三）土地使用权转让合同 土地使用权转让合同是土地使用权转让双方当事人之间有关权利和义务的协议。 土地使用权转让合同应包括的内容： （1）土地基本情况 （2）土地用途 （3）土地使用年限 （4）土地使用条件 （5）土地使用权转让价款及其付款期限和方式 （6）土地使用权转让人交付土地的期限、方式 （7）土地使用权转让的土地使用费交纳的责任 （8）违约责任 （四）国家对土地使用