董少宇 房地项目的规划设计价值.docVIP

房地产策划师国家职业资格认证培训 主 题：房地产项目的规划设计价值 时 间：2010年8月26日上午 地 点：清华科技园科技大厦B座 主 讲 人：中国建筑北京设计研究院总建筑师 董少宇 主持人： 各位同学大家下午好！欢迎大家再次回到房地产策划师的课堂。今天我们主讲的题目是房地产的策划设计与价值创新。荣幸邀请到了教授级高级建筑师，中国建筑北京建筑研究院的副院长董少宇老师！参与设计了包括北京国贸、北京万达广场、石景山万达广场等多个房地产的项目，下面有请我们的同学用掌声欢迎董少宇先生，开始今天下午的授课！ 董少宇： 大家下午好！这次因为时间比较紧，课程准备有点仓促，因为资料比较多，今天按照课堂安排，重点讲房地产项目的规划设计的价值。因为这个班是策划，以策划师为主的班，上午有关策划方面的课，我是在策划这个课的当中只是其中的一部分，叫“规划设计价值”为了搞清楚规划设计的价值，我想还是简单先把这个策划和规划设计的关系先叙述一下。 一、房地产项目策划与规划设计的关系。 严格来讲过去我们没有策划这个环节的，即使在现在国外，大部分的情况下，策划这个工作内容主要是由建筑师来做，我们之所以出现了一个因此说规模还是比较大的这样一个策划的行业。由于两个原因。 1.我们的建筑设计落后于开发商的需求，在设计和项目定位之间有一个空档，这样的话出现了策划的环节。本来策划本身应该是建筑设计本身应该具有的能力和素质，但是中国的建筑教育比较落后，所以在大量的开发建设情况下，建筑师的理念也好，接受新鲜事务的能量也好，都相对落后。 2.由于中国的房地产策划跟销售结合起来，实际上策划不纯粹是一个策划。大家很多都是在房地产公司或者策划公司，策划公司老板代理销售，销售这个环节在国外以销售代理为主，销售代理本身不做策划。所以这个体制造成我们现在策划不是纯粹的策划，带有销售。 这两个方面促成房地产开发这个行业出现了一个比较大的问题。刚刚我说了，设计、规划设计向前的一个延伸，策划是规划设计的指导方针，策划做完之后，用于指导策划设计，这是我们主要的关系。 第一，房地产项目的策划是规划设计的指导方针。我们定的策划之后，实际上给了规划设计一个任务，出了一本书。实际上对建筑设计和规划设计的一个要求，相当于一本书的设计。这个书不是具体的量大，绝大多数情况是一个原则、方向、指南，策划当中，规划设计只占1/4到1/5的内容，因为策划本身有资本运作，有市场调研，有销售代理，以及产品定位，最后在规划设计当中是一个建议。相当于规划设计的一个任务书。 第二，它实际上是规划设计的一个指导。很多市场总结出来的一些信息也好，投资开发的资本运作也好，会对规划设计提出要求，但是这个要求刚刚讲了不是量化，这个任务书或者要求不是很量化，它是一个原则，或者一个方向。它基本上要求规划设计按照一个方向去做。一会儿会给大家讲到。 第三，由于是任务书，实际上很多情况下，策划是对规划设计的一个确认，或者是一个检验。举例说明，把策划的内容给了设计单位和建筑师，建筑师利用策划的单位去测，是否达到策划的最终要求，还需要策划部门进行重新确认，策划代表建筑单位和投资商，来对建筑规划两个方面进行确认。建筑师不站在销售的角度，现在这个关系，没站在市场这个角度，往往建筑和规划，更多从技术角度去做，规划和建筑设计是有国家规范的，建筑师经常按照国家规范来做，跟策划经常有矛盾，策划没有国家的规定，因为它是有创意性的东西，没办法用技术条件控制，策划跟规划的矛盾，往往反映在这个方面。经常听到一些建筑师说一些国家规定，这个是什么地方规范，而策划是从市场角度，往往不去过多的考虑国家的策划规范，这个角度来讲，规划师也好，建筑师也好，往往不能完全从项目的角度，资本运作也好等等方面去考虑问题。这是中国建筑师的一个缺陷。策划和规划，在策划的指导下，做出来的规划，最终还是要由策划来确认，特别是当策划单位代理销售的情况下，必须对建筑师的作品，住宅方面的开发，对它的户型，户型方面大概有几个方面。 1.一个是户型的形态，南方北方不一样，南方会有一些露台、花园，北京会有阳光室。类似于形态上的确认。 2.住宅的建筑规模，直接跟销售价格跟回报率有关。 3.关于每个房间大小的尺寸。 4.最后对规划设计进行一个确认。 这是上面讲的关于策划和规划之间的关系。我们最近做了一个柳州龙屯路住宅项目产品设计建议。在这个策划当中，大概有五个方面，涉及到建筑设计，规划设计两个方面。一个是产品定位，一个是规划建议，规划建议跟我们建筑师合作的，对我们初步的建筑规划之后进行了一些调整，比如说大家将来做策划的时候，对产品给甲方进行一个提议，代理销售的时候，策划跟市场紧密结合，卖不出去，策划要担经济的。龙屯路这个策划就是有三个方面。 1.产品建议。对规划设计，单体进行策划。 2.规划建议