重庆写字楼市场调研告0917.docVIP

重庆写字楼市场调研报告 前 言 重庆，中国四大直辖市之一，中国五大中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，国家统筹城乡综合配套改革试验区 占尽天时、地利、人和的重庆人气兴旺、活力四射，必然会创造更多的创业及就业机遇，吸引更多的企业与人才到重庆发展。 写字楼宇作为城市经济的重要载体，是经济发展“晴雨表”，在重庆“大跃进“式的发展变革中，必然会见证重庆的经济繁荣与光明未来。 一、重庆写字楼成交量及价格分析 2000-2008年重庆写字楼成交总量表（单位：万方） 数据来源：立业地产研究中心 通过上表数据可见，重庆写字楼供应在2000-2008年间大体呈现振荡上升趋势，近三年来平均每年写字楼成交量均在40万方左右，而在2008年金融危机影响下，仍保持成交上升趋势，未来写字楼市场整体形式看好。2010年下半年重庆市场将会有超过30万平方米的写字楼供应，主要集中在解放碑商务区和两江新区。 从成交价格来看，重庆写字楼在量增的同时成交价格也迅速攀升。今年第二季度优质写字楼楼平均售价持续环比大幅上涨11.7%至人民币每平方米10,196元，继上个季度后再次创出了重庆高端写字楼销售均价的新高。 二、重庆各区域写字楼对比分析 1、重庆写字楼的区域分布特点 （1）重庆写字楼依托商圈发展，形成“一核多中心“格局。 “一核”商务写字楼差不多也是重庆顶级写字楼的缩影大都会商厦、重庆环球金融中心、重宾·保利国际广场、英利国际金融中心、重庆解放碑威斯汀酒店项目、联合国际、创汇首座等。其中，如联合国际，因处于解放碑新华路的制高点，地标位置非常突出，还未正式推出，已经有很多市外和海外公司和投资者高度关注。 “多中心”以主城的各区域中心商圈为主，比如观音桥、南坪等，也聚集了像未来国际、协信中心、国汇中心、上海城嘉德中心等一大批顶级的高端写字楼。 （2）重庆写字楼依托产业园区，得以拓展新的天地。 重庆核心商圈由于土地资源的有限性，同时也因为竞争的激烈性，必然促使写字楼开发企业从核心商圈往外拓展，而重庆的高新技术园区、经济开发区、出口加工园区等产业园区经过政府的合理规划布局，硬件条件过硬，配套设施齐全，再加上政策优惠条件诱导吸引了大量企业的入驻，人气聚拢效果明显。这也吸引了很多企业把总部大楼搬到产业园区，购买附近写字楼办公自用。 北部新区高新园：上丁企业公园、财富中心、睿尚MOHO、两江星界、两江山顶总部基地、土星商务中心、欧瑞锦江、美源国际商务大厦等 出口加工园区：新科国际广场、线外商政公园、叠彩中心、重庆汉国中心等 从上图可以看出，高档写字楼主要分布在主城的各个商圈，解放碑CBD最多，江北商圈其次；城市发展向北，加上两江新区的成立，北部新区的写字楼发展前景看好；北部新区高新园、石桥铺高新区、南岸经济开发区等地区，依托产业园区发展写字楼市场也相应得到发展；沙坪坝区、九龙坡区因为商圈发展相对滞后、地理位置不占优势、缺乏产业经济有效支撑，写字楼的发展相对缓慢。 2、重庆各区域写字楼以往成交情况对比 渝中区写字楼项目个数最多，共25个，主要是中高端的物业；北部区域其次，共17个，但未来发展前景看好；从写字楼供应面积来看，北部区域总供应量为97.3万㎡，是南岸区、高新区、沙坪坝区三个区域总和的2倍，并已经超过渝中区，这是近年来政府大力推广城市向北，城市建设与经济发展加速的成果。随着两江新区的成立，可以预言北部新区的写字楼及公寓将会进一步快速发展。 （1）成交面积对比分析 2000-2008年主城区办公用房成交面积表（单位：万方） 区域 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 渝中区 0.00 0.00 0.00 10.82 11.63 5.39 5.54 6.05 8.38 大渡口 0.00 0.02 0.00 0.06 0.22 0.06 0.11 0.00 0.00 江北区 2.79 3.38 1.46 1.42 2.74 2.52 15.64 5.56 5.26 沙坪坝 0.32 0.58 0.00 0.37 0.70 0.84 1.34 0.66 0.03 九龙坡 0.17 0.00 0.00 0.00 0.50 0.83 0.10 0.00 1.56 南岸区 0.00 0.00 0.00 7.95 1.99 1.71 0.04 0.00 0.00 北碚区 0.26 0.00 0.50 0.03 0.01 0.11 0.00 0.00 0.45 渝北区 0.00 0.00 0.83 0.36 0.70 5.07 6.09 8.75 8.07 巴南区 0.00 0.04 0.