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开发商为拿到证各出奇招 北京楼市实行新房“限价”已满四个月。据开发商透露，为了严把价格关，住建委专门成立了一个“价格听证会”。 从3月30日北京出台17号文落实“国五条”细则算起，北京楼市进入“限价”时代已整整4个月。据亚豪机构统计，“限价”以来的4月-7月，北京共有104个新盘入市，新增房源24211套。其中7月新增房源套数最多，21个项目开盘共达7211套，并涌现了中建·国际港[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]、首开·熙悦山[最新消息价格户型点评]等“日光盘”，开发商似乎已越来越熟悉“限价”政策下的“拿证”之道。 游戏规则突变，“限价”收紧 “自从实施一房一价后，申报预售证时就要满足房价管控指标，但过去没有现在这么严。”本周，多名北京开发商告诉记者，2012年每次新申请预售证的房源提价5%-10%，基本都能顺利获批，即使有时候区县住建委认为一些房源价格偏高，也会让开发商准备材料说明或进行实地考察，“从没有说（价格太高就）不给证。” 但4个月前，北京市落实“国五条”细则出台后，一手楼盘“限价”骤然收紧，“谁不接受限价就不发证”成为明文规定。 3月30日，北京市下发17号文，其中在“加强商品房销售管理”中明文规定：要求市住房城乡建设部门“提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导”，“对报价明显高于项目前期成交价格”、“周边在售项目价格”、且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 4月10日，北京市住建委主任杨斌在“首都之窗”公开表示：“谁不接受指导价就不发证”，宣告游戏规则骤变。 而今年上半年北京楼市领涨全国，不少楼盘估价时预计，再次开盘时单价至少可涨上千元，一些开盘间隔时间长的项目甚至想跳涨六七千元，这使背负“稳定区域房价”政治任务的各区住建委压力大增。 在此期间，政府以价格审批指导的方式，帮购房者和开发商“砍价”，希望达到调控房价的目的；而对于“不听话”的开发商，政府不核发预售证，不准其销售。暂不缺钱的开发商们则“讨价还价”：一方面比起“少涨”，更多地选择了“暂时不卖”；另一方面则想出各种隐蔽的“涨价”办法，来满足政府的数字要求。 限住了价格，但难解供求矛盾 在政府和开发商为“限价”博弈阶段，弱势的购房者面临的是空前的看涨预期和供应短缺，购房恐慌油然而生，“限价”似乎成了一件“吃力不讨好”的事；而购房者似乎也感觉到，随着7月的供应量的增加，限价似乎也不那么“铁板”。 “本来单价报25000元，住建委只准23000元，最终我们沟通了两个月，以24000元/平米拿证。”近期一位刚开盘的开发商表示，主要是同区域的另一个现房项目把卖价拉高，住建委就“放行”，而一般同区域内的项目只要“放松”一个，其他项目也会“受益”。 但更多的开发商仍然认为“限价”政策没有放松，也普遍认为政策确实对抑制房价过快上涨起到了一定作用，但同时也加大了供应矛盾和一些新问题，比如以精装修拆分来规避限价，反而增加了购房者的首付比例。 北京市房协秘书长陈志表示，目前北京房价还是由市场供求关系决定，由于土地供应中住宅用地较少，又不断拍出高价地，目前只能以控制房价过快上涨为主，还没有找到更好的方法同时解决限价和推盘节奏的问题。 观点 “限价稳住新盘涨价冲动” 杨少锋（中投联达 北京 投资有限公司董事长） “如果没有限价政策，北京总体供不应求的趋势没有改变，房价还得上涨。而住宅限价，稳住了新盘涨价的冲动。短期看，价格的涨幅得到控制，但供应少需求多，反过来又刺激了二手市场。今年下半年，随着去年下半年新供地项目的入市，供应量会有所增加，但供需不平衡的趋势仍将延续，房价可能还会呈现上扬态势。” “购房者难真正受益” 某民营房企负责人 ※ “限价政策其实是牺牲了开发商的利益，来换取政府对房价调控的数字要求，但是开发商往往会想各种方法来和政府谈判，增加了很多灰色成本。比如想涨2000元，政府只允许涨价500元，那开发商宁愿花每平米500元的钱来和政府沟通，或以拆分精装修或搭配车位等方式，完成涨价的目的，购房者处于弱势，很难真正受益。” 拿证百态 自从北京“限价”以来，拿预售证成为不少开发商头疼的问题。开发商申请预售证中的预售价格，都要经过市住建委“价格听证会”讨论，拿不到预售证，市场热情再高涨，开发商也只能望“市”兴叹。为了拿证，各家房企的推盘策略也迅速改变，可谓各出奇招。 故事1普宅被严控，转卖办公及现房 开发商老李负责营销的一个普通住宅项目去年年底一期开盘后，二期的预售证一直没拿到。 据老李透露，为了严把价格关，市住建委专门成立了一个“价格听证会”，由住建委五六个人组成，集体来决策是否通过申请预售证项目的价格。“在限价前，听证会一是拿前一期价格对比，二是与周边项目价格来对比，只要差距不太大，都会通过。现在就只拿前一期价格对