世联-长沙湘江世纪城开盘总结-24PPT.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 谨呈：建发房产 世联顾问湘江北尚项目组 2008.04.26 目录 项目概况 销售情况分析 开盘流程 客户分析 项目分析 总结与借鉴 湘江世纪城概况 湘江世纪城概况 “湘江世纪城”由世纪金源集团投资建设，位于长沙市开福区五合垸地块，东临湘江大道，南接浏阳河，西临湘江，北接捞刀河，形成了三面环水的绝佳格局 总占地面积101.49公顷，总建筑面积约320万平方米，规划为集高品质住宅、超级购物中心、六星级标准酒店、一流名校、数十万平米滨江花园、近百万平米地下交通系统等于一体的城市复合型社区。 基本数据 工程进度：已开工面积达150多万平米目前施工50多栋 工程进度 2007年－2010年，07年开发一期，08年开发二期，09－10年开发三期 开发周期 大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型 配套 144 毛坯 3.5 320万平方米 101.19公顷 世纪金源物业公司 世纪金源集团 总户数 销售方式 绿化率 建筑形式 开盘时间 物业管理费 均价 22000 总栋数 准现房销售 交房标准 60% 容积率 板式 总建筑面积 2008年4月26日 总占地面积 1.4元/月·平米 物管公司 4000-5000元/平米 开发商 规划设计 小区共15 个区,分三期 一期：揽江苑10 栋、咏江苑13 栋、望江苑7 栋、星江苑9 栋、赏江苑8 栋（大部分已封顶）、中小学（已完工） 二期：悦江苑8 栋（今年8 月份开工）;聚江苑11 栋、鸿江苑14 栋、达江苑10 栋（已出第二层）临江苑8 栋、贯江苑8 栋、豪江苑7 栋、融江苑13 栋、映江苑9 栋、瑞江苑3 栋、三个幼儿园（该组团下半年动工） 三期：购物中心塔楼（面积为200－300 ㎡，送100 ㎡阳台）、超级购物中心、超五星级酒店（三期09 年动工） 二期 一期 二期 三期 小区配套展示 购物中心 超5星级酒店 幼儿园 市政配套两馆一厅 中小学 商业街 本次开盘房源 1# 6# 2# 3# 10# 咏江苑2#、3#（12月底交房） 揽江苑1#、6#、10#（11月底交房） 合计543套房源 户型配比 543套 合计 150、163 46 揽江苑1# 137、176㎡ 43 揽江苑10# 89套 四房两厅 122-126㎡ 92 揽江苑10# 131㎡、157㎡ 92 揽江苑6# 129㎡、141㎡ 46 揽江苑1# 117㎡、133㎡ 112 咏江苑2#、3# 342套 三房两厅 91-97㎡ 112 咏江苑2#、3# 112套 两房两厅 户型面积区间 分布套数 楼栋分布 合计套数 户型 均为两梯两户纯板式结构 分摊率20%左右 户型已三房为主,两房占20%左右,少量四房 销售情况分析 约30% 112 20－30 元 西端头 ＋130 东端头 －120 3937 4017 咏江苑3# 约30% 112 15－30 元 西端头 ＋130 东端头 －120 3990 4071 咏江苑2# 100% 135 30－40 元 西端头 ＋500 东端头 －100 4891 4992 揽江苑10# 100% 92 30－40 元 西端头 ＋500 东端头 －200 4917 5017 揽江苑6# 约60% 92 15－25 元 西端头 ＋180 东端头 ＋8 4226 4312 揽江苑1# 销售率 房源 层差 单元差 折后价 楼栋均价 楼栋号 折扣按揭98折、一次性付款96 折，以上折扣价以按揭98 折进行计算 销售率统计包括其内部保留房源 揽江苑1#、6#、10#西端头房号全部保留，保留房号近100套 开盘小结 世纪城本次开盘推出543 套房源，实际销售不足200 套，对外宣称开盘当天销售60%以上，开盘前已积累登记客户2000批，开盘当日到场客户 500 人左右，其中同行占40%左右。 世纪城2 万套房源计划在4年年内销售完毕，平均每年需消化5000 套，平均每月要销售400 套以上，而从07 年开始到目前项目散客销售不足200 套，加上团购客户估计不足1000 套，成交情况并不乐观。 湘江世纪城开盘没有出现类似北京世纪城、昆明世纪城的火爆现象主要有以下几个原因： 一、跟宏观市场环境有关，整个国内市场及长沙市场处于淡市期，消费者持币待购； 二、不重视营销，且仅有的少量营销工作且滞后，现场包装不到位，展示环境较差； 三、其价格定位高出消费者心里预期，价格优势不明显，性价比不高； 四、团购客户分流了有限的市场，导致散客成交量少。 开盘流程 —选房流程 资料区、办公区 沙盘模型展示 排号区 洽谈区 核对证件区 停车场 休息区 财务室 行政区 民警执勤点 咨询处 销控台 办公区 洽谈区 办理银行按揭及咨询处