1纯商业市场研修正22213753.docVIP

融侨半岛商业市场前期研究报告 （第一阶段） 说明：本文中数据来源未作明确标注者，均来自历年重庆市统计年鉴的一次数据或对其数据进行简单计算的二次数据以及调查数据。 纯商业市场研究 第一部分 重庆市商业总量分析 发展沿革 重庆是长江上游的重要港口城市，一直以来朝天门都是重庆乃至长江上游地区的重要货物集散地和商贸中心。改革开放以来，由于重庆地处我国长江经济带与东、中、西部经济带的交汇处，使之逐渐成为我国西部的物资、资金、人才和信息交流中心。“九五”期间，重庆初步建立起面向全国，联动长江，辐射西南，层面清晰，结构紧密，传统商业向现代商业发展的消费品市场体系，商贸流通业发展成为市场经济时期的先导行业。 在这一历史变迁中，随着城市的建设与发展，临近朝天门的解放碑逐步发展成为全市商业零售中心，而朝天门则成为商品批发中心和货物集散中心；由于重庆有两江环抱并为山城，各行政区划分隔明显，使得各区的发展自成体系，并都有各自的中心区域。 九十年代以前，重庆基本上仅有解放碑这一商业零售商圈，各区商业发展尚不成形，解放碑成为全市消费者购物的主要商业区域。其时的商业用房都是低矮建筑，解放碑的国营百货商店和朝天门的摊位是主要的商贸交易场所，重庆百货大楼、两路口百货大楼、群林商店、友谊商店是当时最主要的商业用房，其共同的特点是类型单一，经营商品种类少，内部装饰简陋，销售手法单一，收银完全手工操作等。 九十年代初期，商业环境改善的进程缓慢，只是在原有的商业用房基础上出现了更多的类型，临街门面、地下商场以及二手市场开始出现，但其对国营商场的冲击不大，并且其自身条件也较差，经营商品种类较少，较有代表性的是重庆商业大楼、杨家坪地下商场等。 九十年代中后期，特别是1997年重庆直辖并建成了解放碑商业步行街以后，虽然解放碑的商业环境得到了极大的提升，继续保持了其龙头地位，但其它各区也开始效仿，加强了各类市政配套设施的建设，纷纷开始修建和拟建商业步行街，使得各区的商业发展加快，全市商业发展逐步由解放碑向各区中心区域辐射，形成了消费品市场以解放碑中心商贸区为主，周边的区域性商贸区为辅共同发展的市场格局，亦即是以渝中区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅的重庆主城商业区。 到目前为止，重庆的商业用房形态已经相当丰富，商业用房分类中涉及到的各类物业在重庆市场都已出现，购物中心、专卖店、百货商场、超市、便利店等构成了目前重庆主城区较为发达的商业商贸体系，并且其功能划分和档次划分已日益明确。主要代表物业是大都会购物广场、重百大楼、家乐福超市等。 总经营规模 宏观开发 表1：近年来重庆商业用房宏观开发（单位：亿元、万㎡） 商业用房开发指标 1999年 2000年 2001年 2002年 房地产投资额 112.51 139.63 196.67 245.91 其中：商业营业用房投资额 30.38 31.17 36.60 37.87 * 商业用房所占比例 27.0% 22.3% 18.6% 15.4%* 商品房施工面积 2103.76 2833.42 3654.00 4415.0 其中：商业营业用房面积 508.82 614.22 670.83 708.61* 商业用房所占比例 24.2% 21.7% 18.4% 16.1%* 注： 带“*”数据为预测值，“商业营业用房投资额”、“商业营业用房面积”分别按照其在“房地产投资额”、“商品房施工面积”的比例趋势（按平均增幅）计算而得。 总营业面积 截止到2002年底，重庆商业设施总经营面积达2200万㎡（绝对数量甚至高于北京的1350万㎡），主城区商业营业面积预计在400－500万㎡，其中渝中区商业营业面积近130万㎡，占全主城区的25－30%，而其中五大核心商圈拥有的商业面积达90万㎡。 表2：主城区重点商业业态供应情况 商业类型 已营业数量 营业规模 商场（购物中心） 55 60万㎡ 超市 62 12万㎡ 专业市场 66 114万㎡ 注： 调研时间截止到2003年5月； 商场统计范围包括主城区内挂牌营业的大、中、小型零售百货商场、购物中心； 超市统计范围为主城区范围内营业面积在200㎡以上的超市； 专业市场统计范围为主城区范围内有一定知名度的主要的大、中型零售、批发专业市场。 商业集中程度 重庆城市的组团式布局特征决定了商业发展也同样具有组团式的特征，目前重庆重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中，尤其是各组团商业步行街的规划，更使商业趋于集中化。 据测算，当前几大核心商圈的商业营业面积占到整个主城区商业营业面积的20%左右， 年总经营额 由于社会经济活动主体及流通渠道的复杂性，为直观反映社会商品经营情况，我们特以社会