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浅谈房地产开发企业成本费用核算的基本要求 　　【摘 要】房地产企业成本核算是指企业要开发一定数量的商品房需要对其所支出的成本项目进行归集与分配，其核算关系房地产企业总成本控制管理的高低，对房地产企业的发展与提高起着极其重要的影响。房地产开发确定成本核算对象具有其特定的要求。 　　【关键词】房地产；成本费用；核算对象；要求 　　一、合理确定成本核算对象 　　成本核算对象是房地产开发企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。 　　房地产开发确定成本核算对象具有其特定的要求，因为开发企业按照国家城市总体建设规划在特定的地点进行开发建设。房地产开发企业不存在完全相同的开发过程，必须按照每块土地和每栋房屋单件地组织开发经营，其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用，计算成本。 　　一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别作如下处理。 　　（一）一般的开发项目 　　应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。 　　（二）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目 　　如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 　　（三）对个别规模较大、工期较长的开发项目 　　可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 　　二、严格遵守成本费用的开支范围 　　按照《企业会计准则》的要求，一切与生产经营有关的各种耗费均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。明确和遵守成本费用的开支范围是组织成本费用核算的前提。根据《施工、房地产开发企业财务制度》的规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。 　　针对房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品成本包括以下项目。 　　（一）土地征用及拆迁补偿费 　　指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出等。 　　（二）前期工程费 　　指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地）等支出。 　　（三）建筑安装工程费 　　指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。 　　（四）基础设施费 　　指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。 　　（五）公共配套设施费 　　指房地产开发项目内发生的独立的非营业性的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。 　　（六）开发间接费用 　　指房地产开发企业所属直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　　房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和营业费用三部分。管理费用是批企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用是批企业为筹集资金而发生的各项费用；营业费用是批企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 　　三、正确划分各种成本费用的界限 　　为保证费用的归集与成本的计算准确合理，应正确划分以下费用界限。 　　（一）应计入产品成本费用与不应计入产品成本费用 　　房地产企业在其开发经营过程中，由于经济活动复杂多样，使得费用开支的用途也是多种多样的，并不是所有的耗费都计入产品成本费用。与开发经营有关的耗费由成本费用列支，如房屋开发建设领用的材料物资、支付管理人员的工资等；与开发经营无关的耗费由其他项目列支，如固定资产的盘亏、毁损、非常损失、公益救济性捐赠支出、违约罚款、赔偿金等。企业必须按照前述国家规定的成本费用开支范围进行核算，如实反映开发经营耗费，不得乱挤成本、乱摊费用、隐满利润，或少计成本、少摊费用、夸大利润。 　　（二）各会计期间的成本费用 　　对于计入成本费用的支出，还应确认其计入成本费用的归属期。企业的开发经营活动持续进行，分期结算，因此，有时会发生一些费用的支付期与受益期不一