山东济南银丰南环地块项目策划报告(终稿)33页.docVIP

第一部分 项目分析 项目概况 1.项目地块简介 本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。 2.技术经济指标 总用地面积：122016.5㎡ 建设用地面积：113792.6㎡ 总占地面积：27537.8㎡ 总建筑面积：238108.0㎡ 其中：地上230108.0㎡ 地下8000.0㎡ 建筑密度：24.2％ 容积率：2.02 绿地率：36.28％ SWOT分析 1.优势分析（Strength） ——板块素质较高。 项目隶属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西” 的传统居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区。 ——自然环境较好。 项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最好的地区之一，且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好。 ——优质产品设计。 在高度竞争的房地产市场中，产品设计的差异化是吸引客户的最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房 、4.8米挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注的新焦点。 2.劣势分析（Weakness） ——地理位置稍偏。 项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远。 ——配套比较缺乏。 项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体城市化形象还未形成，尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通，目前只能从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目的品质。 ——相邻项目影响。 由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，造成地块的不规则，对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影响。 ——噪音尾气及工业污染。 项目北侧靠近发电厂，该发电厂工业污染将对项目的整体销售产生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污染亦将对项目沿路房屋的销售产生威胁。 ——地块内地形复杂，地势地洼；南北高差较大，且南高北底；规划设计难度较大。 3.机会分析（Opportunity） ——市场需求旺盛。 济南作为省城，近几年逐渐加速城市化和城市旧改建设，另外省城相对较多的事业单位人员随着收入的逐渐提高，他们对单位分的福利房已不能满足居住的需求，必将产生旺盛购买需求和二次置业的中高档精品社区需求，对本案的定位构成有力支持。 ——板块高贵且珍稀。 由于“南贵”的居住习惯和绝版的地理位置，必将吸引大批的客户群。 ——教育资源的潜力有待挖掘 项目周边有丰富的教育资源有待挖掘，附近有中华女子学院、济南武警学院、山东电力高专及规划建设的山东大学分校区等，若能与名校合作在本项目中设立附小或附中，使这里的教育设施一举达到济南最前列，在这里居住的每一个孩子从小到大都得到最好的教育，以使市区内的中青年家庭仅仅为了孩子的教育就踊跃前来购买，成为本案的最大优势所在，在市场竞争中处于领先地位。 4.威胁分析（Threaten） ——政策环境影响。 由于房价的高涨不下，已引起国家有关方面的关注，温家宝总理在《政府工作报告》也提出要把抑制房价过快上涨作为今年政府的工作内容之一。近期国家有关部门连续出台房地产政策抑制房价，一些政府部门也采取了相应的措施，如各商业银行提高房贷利率等，因此在项目的开发期内，不能避免项目的运作受到政策的负面影响。 ——片区竞争较大。 虽然地处济南“南贵”珍稀板块，但与同期相邻的鲁能占地2000亩的项目和永盛总建140万平的项目相比，并无大盘优势，且开发项目与天泰太阳树（小高层及高层建筑） ——挖掘资源，以品质为基点，以产品设计为突破，树立项目高档住宅高端定位的形象。 ——突出项目位置稀缺和珍贵，以产品制胜。 ——建筑产品、会所配套、功能配套超前化、个性化、差异化、人性化，做到人无我有、人有我优、人优我专，尽最大努力提高产品的性价比。 利用机会，规避威胁 ——利用项目自身优势，加强项目策划及规划设计，开发出市场需求的产品，促进市场的需求。 ——利用区域规划的机会，开发高品质的高档住宅产品。 ——把握入市时机，合理避开正面竞争。 ——充分利用板块优势，加大南部绝版地带的炒作，使之成为最抢眼的热点，引起全市购房者对绝版的购买欲望。 竞品项目分析 根据调查，现将本案周围竞争项目情况列如下表： 序号 项目名称 坐落 规模 产品类型 价格 （元/㎡） 市场定位 优劣势 1 天泰·太阳树 中华女子学院东南侧、兴济河北侧 占地约170亩，总建约100万平 前期原拟建坡地别墅，后期改为14幢（小）高层住宅，具体未定 约8000 高住宅“高舒适度、低能