房地产信贷业务的现状与发展趋势.docVIP

房地产信贷业务的现状与发展趋势 【摘要】随着房地产去库存政策效果的逐步显现，全国房地产业交易活跃服有所回升，带动房地产信贷规模持续扩大。本文以河南省为例，描述了当前金融机构房地产信贷现状，并分析了信贷资产质量及未来的发展趋势。为了更能如实的反映现实情况，本文抽取了郑州、洛阳、平顶山、鹤壁、濮阳、许昌及驻马店等市的金融机构和房地产开发企业开展了问卷调查，共收回房地产企业有效调查问卷73份、金融机构调查问卷44份。 【关键词】房地产信贷 风险 趋势 一、房地产贷款持续增加，利率水平下降 （一）房地产贷款持续增加 2016年2月末，河南省金融机构房地产贷款余额为7596.2亿元，同比增长28.7%，高于各项贷款平均增速13.7个百分点；占各项贷款的23.3%，占比较去年同期上升2.5个百分点。1～2月份，房地产贷款新增349.6亿元，同比少增25亿元；占各项贷款增量的31%，占比低于去年同期3.3个百分点。随着房地产市场去库存力度的加大，加之春节效应的带动，全省商品房销售平稳，二手房交易显著增加，个人住房贷款需求较旺，带动个人住房贷款持续增加。2月末，个人住房贷款4971.6亿元，同比增长30.3%，高于各项贷款平均增速15.3个百分点；1～2月份，个人住房贷款新增251.6亿元，同比多增41.1亿元。 （二）房地产开发贷款和个人住房贷款的利率水平均有所下降 1.从利率水平看。50%的受访机构反映2016年房地产开发贷款利率低于上年同期，47.7%的受访机构反映与上年同期持平；75%的受访机构反映2016年个人住房贷款利率水平低于上年同期，22.7%的受访机构反映与上年同期持平。 2.从浮动幅度看。72.7%的受访机构反映房地产开发贷款利率浮动幅度无变化，22.7%的受访机构反映上浮幅度收窄；50%的机构反映幅度没有变化，27.3%的机构反映上浮幅度收窄，15.9%的机构反映下浮幅度扩大。 （三）房地产资产证券化业务稳步发展 2015年7月以来，部分银行与信托公司合作办理了房地产贷款的证券化产品。2016年2月末，证券化的房地产贷款余额为3.3亿元，较年初增加0.5亿元。目前，银信合作模式主要有两种：一是商业银行作为推荐者，由信托公司按照自己的风控标准对房地产企业提供资金支持；二是信托公司作为业务通道，由商业银行按照行内风控标准对房地产企业提供融资。上述两种模式涉及的房地产资产均为优良的信贷资产，风险相对较小。 二、房地产贷款质量相对较高，潜在的风险值得关注 2015年12月末，河南省金融机构房地产不良贷款余额为23.9亿元，同比增长1.8倍；不良率0.3%，低于各项贷款平均不良水平2.7个百分点。近年来，商业银行对房地产开发贷款实行名单制管理，严控房地产开发贷款规模。同时，房地产开发贷款多有房产土地作为抵押品，因此，违约风险相对较低。44家受访的金融机构中，86.4%的机构反映房地产开发贷款质量基本稳定，13.6%的机构反映不良率上升；77.3%的机构反映机构逾期90天以上的房地产开发贷款占比稳定，20.5%的机构反映占比增加。72.7%的机构反映个人住房贷款质量稳定，27.3%的机构反映不良率上升；77.3%的机构反映逾期90天以上的个人住房贷款占比稳定，22.7%的机构反映占比增加。60家受访的房地产企业中，67.1%的企业能按时还款，6.8%的企业适当延期后能按时还贷。 从房地产企业的融资渠道看，河南省房地产业对银行信贷的依赖度相对较高。选择银行贷款、企业内部借款及房地产信托作为融资渠道的受访企业占比分别为53.7%、16.7%及10.2%（图1）。河南省部分三、四线城市去库存进程较为缓慢，个别县市去库存周期甚至超过36个月。加上银行持续收紧三、四线城市房地产开发企业的信贷规模，部分房地产企业资金链条日益紧张，个别企业甚至涉及民间高息融资，因此，房地产信贷资产中潜在的风险值得关注。调查中，40%的受访企业反映资金紧张，45%的企业认为资金基本能满足需求。问及资金紧张的原因时，分别有32.7%、29.1%及23.6%的企业选择融资难度增加、销售资金回笼不畅及在建项目占用资金较多等因素。同时，15.9%的受访金融机构预计2016年房地产开发贷款的不良率将有所上升，22.7%的机构预计2016年个人住房贷款的不良率将小幅上升。 三、未来金融机构对房地产开发贷款的投放更加审慎，对住房贷款的投放态度较为积极 （一）金融机构对房地产开发贷款的投放更加审慎 调查中，81.8%的金融机构认为当前房地产库存高，尤其是商业地产的需求减弱，导致其去库存周期加长。因此，金融机构对房地产信贷将会更加审慎，部分金融机构减少了房地产项目储备。受访的44家金融机构中，有17家金融机构减少房地产业务开发贷款已受理的项目储备，8家机构增加项目储备。2016年，