不动产投资管理 第四章 简易之不动产投资分析 指导老师王忠建 组别.pptVIP

不動產投資管理 第四章 簡易之不動產投資分析 指導老師：王忠建 組 別：第 4 組 組 員： C座机电话号码 林志強 C座机电话号码 張振德 C座机电话号码 林士傑 C座机电话号码 鄭凱文 C座机电话号码 簡榛宏 解釋名詞： 1. 還 本 期 間 ：一項投資計畫在投入成本後，可將投資額回收所需的時間，通 常以 年為單位，而投資報酬率愈高，還本期間愈短。 2. 折現還本期間：將未來的現金流量以一必要報酬率折現為現值，再依還本期 間之法則評估稱之，改善還本期間忽略未來現金流量的時間 價值之缺點。 3. 債務保障比率：為不動產投資營運之淨收入 即實際總收入減營業費用 可以 支付償債支出的倍數。 4. 收 益 乘 數 ：即不動產之市場價值 或投資之價格 除以未來每期之收益所得 的倍數。類似股票基本分析之本益比，比值愈小可得愈高之投 資價值。 5. 股東權益報酬率：即投資者每投入1元的自有資本，末來能回收多少現金的概 念，亦即投資者自有資本獲利能力的指標。 一.若阿東在街口轉角租了一店面開設便利商店，租約期限為六年，租金計 150萬元，於期初給付，若預期未來營業後每年之淨現金流入為50萬元， 則 1 阿東之還本期間為何? 2 若計算時間價值，則在必要報酬率為10% 以下，折現還本期間為何? 年度 現值利率因子 現金流量 現金流量現值 累積現金流量現值 0 1 1,500,000 1,500,000 1,500,000 1 0.9091 500,000 454,545 1,045,455 2 0.8264 500,000 413,223 632,231 3 0.7513 500,000 375,657 256,574 4 0.6830 500,000 341,507 84,933 5 0.6209 500,000 310,461 395,393 6 0.5645 500,000 282,237 677,630 小計 　 1,500,000 677,630 2,276,303 2 現金流量現值表 二.若石董想在靜宜大學附近投資興建套房，經其初步估計，總開發成本 含土地 約為2,000萬元，其中1,000萬元為營建成本，可於二十五年內折舊完畢。 若石董打算出資500萬元，其他1,500萬元則向銀行貸款，貸款利率為每年 9%，十年內按月攤還本息。規劃中之套房數為六十間，每間之年租金為5萬 元，但預估平均閒置率為5%，且每年之經營管理費用約為10萬元，則在所 得稅率為25%下，試以[直接法]為石董編列第一年之現金流量表，並藉此求 下列比率： 1 營運費用比率； 2 現金兩平比率； 3 債務保障比率； 4 貸款 比率； 5 淨收益乘數； 6 資本還原率； 7 稅前股東權益報酬率； 8 稅後股 東權益報酬率。 期數 期初貸款額 期付額 當期利息 0.75% 當期本金 貸款餘額 1 15,000,000 190,014 112,500 77,514 14,922,486 2 14,922,486 190,014 111,919 78,095 14,844,391 3 14,844,391 190,014 111,333 78,681 14,765,710 4 14,765,710 190,014 110,743 79,271 14,686,438 5 14,686,438 190,014 110,148 79,866 14,606,573 6 14,606,573 190,014 109,549 80,465 14,526,108 7 14,526,108 190,014 108,946 81,068 14,445,040 8 14,445,040 190,014 108,338 81,676 14,363,364 9 14,363,364 190,014 107,725 82,289 14,281,075 10 14,281,075 190,014 107,108 82,906 14,198,169 11 14,198,169 190,014 106,486 83,528 14,114,641 12 14,114,641 190,014 105,860 84,154 14,030,487 小計 　 2,280,168 1,310,655 969,513 　 分期平均償還貸款之運算表 一年利息 1,310,655十年 120個月 年利率9% 月利率0.75%1500萬 PMT* PMT 190,014元預期總