2013年初级经济房地产真题.doc

71．建设工程招标文件包括（　）等。A．投标人须知B．合同专用条款C．工程量清单D．标底E．投标书格式参考答案：ABCE答案解析：招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等）。试题点评：本题考查招标文件的内容。参见教材P199。 72．房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（　）。A．先进性B．可控性C．社会性D．适应性E．经济性参考答案：BDE答案解析：房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。试题点评：本题考查房地产销售渠道的选择原则。参见教材P217-218。 73．编制房地产广告预算的基本方法有（　）等。A．目标任务法B．消费者需求法C．销售百分比法D．销售人员规模法E．竞争对等法参考答案：ACE答案解析：房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。试题点评：本题考查房地产广告预算的编制方法。参见教材P228。 74．采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（　）。A．选取的报酬率偏低B．预测的未来净收益偏大C．估计的使用期限偏短D．估计的运营费用偏大E．估计的空置率偏高参考答案：AB答案解析：可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，DE会导致结果偏小。试题点评：此题考查房地产估价的收益法。参见教材P255-257。 75．房地产估价报告通常由（　）等组成。A．估价委托书B．注册房地产估价师声明C．估价委托合同D．估价结果报告E．估价技术报告参考答案：BDE答案解析：房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。试题点评：本题考查房地产估价报告的内容。参见教材P265-266。 76．下列主体中，能被判定具备业主身份的有（　）。A．房屋权属证书记载的房屋所有权人B．房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶C．尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人D．房屋登记簿记载的房屋所有权人E．房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶参考答案：ACD答案解析：具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人；物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；法律、法规规定的其他房屋所有权人。试题点评：本题考查具备业主身份的情况。参见教材P270。 77．物业管理规约对（　）具有约束力。A．全体业主B．物业承租人C．借住在业主家的亲戚D．物业建设单位和物业服务企业E．物业的继受人参考答案：ABCE答案解析：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力；管理规约对物业使用人也发生法律效力；管理规约对物业的继受人自动产生效力。试题点评：本题考查物业管理规约的法律效力。参见教材P274。 78．下列财产中，不得抵押的有（）。A．宅基地B．土地所有权C．集体土地使用权D．乡镇企业厂房E．村企业厂房参考答案：ABC答案解析：宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。试题点评：本题考查不得用于抵押的财产。参见教材P299。 79．等额本金还款抵押贷款方式的特征有（　）。A．每月支付的本金均等B．每月支付的利息均等C．每月还款额先大后小D．每月还款额先小后大E．借款人不易发生违约风险参考答案：AC答案解析：等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。试题点评：本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。参见教材P304。 80．下列行为中，列入契税征收对象的有（　）。A．国有土地使用权出让B．土地使用权赠与C．土地使用权交换D．房屋使用权转移E．农村集体土地承包经营权转移参考答案：ABC?答案解析：以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖、赠与和交换。 三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，