农房及宅基地使用权流转和抵押障碍及破解.docVIP

农房与宅基地使用权流转和抵押面临的障碍及破解之策 ----基于温州乐清市改革实践的调查研 温州市农业科学研究院林瑜彬 （人民日报国家顶级内刊刊登文章） 中共十八届三中全会明确提出“改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”，为发展农房和宅基地使用权流转、抵押提供了政策支持。如何落实中央精神，稳妥推进农村宅基地制度改革和完善，是一项艰巨的工作，既需要顶层设计，又需要通过具体的改革试验进行探索。国家已经启动顶层设计，如2014年11月国土资源部完成了“农村宅基地制度改革试点方案”（下称“试点方案”）的编制、修改工作；2014年12月2日中央改革领导小组审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出了分类试点改革的要求。浙江省温州乐清市早在上世纪90年代开始农房和宅基地使用权流转、抵押等方面的改革实践，后来被浙江省确立为“农房及宅基地使用权抵押和流转机制创新”省级农村改革试验区。乐清市的相关改革和实践，既取得了明显的成效，也碰到了不少障碍。深入分析和研究乐清市的改革实践，对于推进全国相关改革会有重要的政策启示价值。 一、乐清市农房及宅基地使用流转改革的社会经济背景 乐清市是浙江省乃至全国民营经济最为发达的县级市之一，是温州模式的代表和主要发祥地。从上世纪八十年代开始，乐清经济蓬勃发展，工业化、城镇化取得了突飞猛进的效果。到2014年底,乐清常住人口160万左右，其中户籍人口128万，外来人口.5万人外出创业人口达38万左右。20.38亿元、374.32亿元、268.40亿元,分别增长2.7%、8.3%、6.8%，其中工业总产值达1634.27亿元。 2013年乐清电工电气产业产值达906亿元，其中规模以上电气产业总产值达645.71亿元，占规上工业总产值的59%。2014年以电气机械和器材制造业为主的装备制造业实现工业增加值186.63亿元，比上年增长9.4%，目前乐清市电气产值已占到全市工业产值的60%以上。乐清市已经形成了以“乐成为中心、柳象和虹桥为南北两翼，大荆片为副中心”的组团式滨海城市新格局，极差地租十分明显，人口集聚形成规模。在过去的三十多年中，快速的工业化和城市化，不仅使本地的农村人口大量转向非农活动，也吸引了大量的外来人口涌入乐清务工经商，由此出现这样的现象和需求：第一，乐清农村经济条件改善，农民有经济能力翻建、新建了不少农房，一户多房现象越来越明显；第二，大量农村人口外出务工经商，农房空置、闲置现象也越来越突出；第三，农村人口从事非农活动，对资金的需求越来越强烈，有越来越多的农村人口希望把多余的农房通过流转变成现金，或者抵押贷款，以支持其非农活动；第四，外来人口涌入，对居住的需求越来越庞大，由此兴起了农房出租以及外来人口购买农房的现象；第五，有越来越多的城镇居民有兴趣到农村购买农房或居住或投资等。工业化、城市化、市场化以及由此带来的人口跨地区、跨城乡流动，培育了对农房和宅基地使用权流转、抵押的供求关系，激发了乐清市先行改革的神经和动力。 二、乐清市农房及宅基地使用权流转、抵押改革的具体进展和成效 乐清市早在1994年就启动农房流转改革工作，在流转对象、范围、程序以及风险防范等方面进行了有益的改革尝试，在过去的二十多年实践中取得了一些成效、积累了一些经验，也碰到了许多困境和难题。 乐清农房和宅基地使用权流转改革的亮点或者说重点是，农房可以在全市范围的农户之间流转，突破了原先只允许在本村农户之间流转的政策规定。乐清市曾一度放开农房在城镇居民与农户之间流转的限制，后来鉴于政策和法律的限制，很快就放弃在农户与城镇居民之间流转农房和宅基地使用权的做法。与此同时，乐清市建立了农房和宅基地使用权流转的规范程序，并确保流转后各方权益，尤其是流出方依然享受村集体经济组织权益。为了推进农房流转，温州市建立了农村产权交易中心，而像乐清市等县区市建立了乡镇农村产权交易服务站。与此同时，政府加强对农房建设和宅基地审批的规范管理，完善宅基地退出机制，为农房和宅基地使用权流转创造合理、规范的配套制度。 农房和宅基地使用权的流转，是农房和宅基地使用权抵押贷款的前提。在推进农房和宅基地使用权流转改革的同时，乐清市也进行了相应的抵押贷款改革，对有关申请抵押贷款的农房和农户应具备的条件做出了明确的规定：比如农户申请农房抵押贷款时必须是农房产权证和宅基地使用证两证齐全，且抵押人和借款人为同一人并需征得所在村集体同意；与此同时对申请人开展的项目和还款能力进行评估等；并规范了标的处置，严格要求“农对农转移、地随房走”原则处置，农房产权与宅基地使用权一并转移，等等。 乐清市农房和宅基地使用权流转和抵押贷款改革，对于盘活农房和宅基地使用、增进农民财产性收入、促进城