北京泰中花园三期销策划书.doc

营销策划书 北京泰中花园三期营销策划书 目 录 前言 第一部分区域市场的变化和发展趋势 一、北京普通住宅楼市简析 二、大兴区域板块楼市简析 第二部分项目简析 一、项目基本描述 二、项目优劣分析 三、区域物业分析 第三部分项目定位建议 一、推广形象定位 二、推广案名提案 三、目标客户定位 四、价格策略定位 第四部分推广建议 一、卖点整合 二、推广阶段 三、媒体整合 第五部分销售计划 一、销售导入期 二、销售攀升期 三、销售持续期 四、销售旺盛期 五、销售收尾期 第六部分销售组织控制实现 一、营销人员体系架构 二、专案卖场营销 三、市区行销网络 四、销售初期工作要点提纲 第七部分合作承诺 结束语 前 言 “泰中花园”作为一个分期滚动开发的项目，其三期的推广和销售具有本案的特殊性。项目的长期停工，开发商的预期利益被搁浅和沉淀。但是北京新城市规划的确立；知名房地产开发商的进入，品牌项目的成功开发及销售；绿色住宅、健康住宅的概念不断深化；住宅郊区化的趋势对于区域市场带来远景利好；我项目大环境的日益改善，周边配套人气的升旺，社区小环境的成熟。上述的诸多要素给我项目的三期销售带来支撑。 同时项目的施工停滞，使得项目在建筑立面设计、户型设计、园林规划、社区配套上较新的立项开发项目，存在竞争劣势，随着时间的推移这种差距将日益加大。所以我项目的营销推广要旨是，整合针对项目目标客户的关注性卖点，采取科学的价格策略以及快速聚敛人气的针对销售组织策略，发挥成熟社区优势，最大化的缩短销售周期，加快开发商的资金回笼。从而实现开发商和代理销售公司的双赢。 第一部分 区域市场的变化和发展趋势 北京普通住宅楼市简析 北京楼市整体呈良性上扬态势2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米，是2003年成交面的1.87倍；2004年成交套数共129028套，是2003年成交套数的1.77倍。成交量增长显著，并且成交房屋单套平均面积有所增加。近年来北京郊区化运动获得了长足发展，周边区县房地产业发展迅速。如果简单的对郊区化进行分类的话，大致可以分为郊区别墅和郊区普通住宅两条脉络，如昌平、顺义成为郊区别墅扎堆的地区，而通州、大兴区域普通住宅发展迅猛房地产新政，催生新郊区化运动低密度、高性价比的郊区普通住宅项目从新政当中明显获益相当长一段时期内仍然会是郊区别墅和郊区普宅呈并驾齐驱之势，但无疑郊区普宅更能代表未来发展趋势，从目前政策来看郊区普宅迎来最好的发展机遇“两轴-两带-多中心” 北京新城市规划的确立，为处在两带上的大兴房地产市场带来利好，在政策的引导下，郊区的开发热正在到来，尤其是目前这里的房价相对便宜，所以必将会吸引更多来自城区的购房者关注该区域。大兴房地产产品的特色，以低层、低密度、南北通透板式住宅为主。小区园林，配套设施成为楼盘项目竞争的热点。郊区住宅不仅意味着价格适中，还意味着健康、舒适的生活方式。大兴是房价上升幅度较大的区域，从下半年的市场情况来看，房价会继续呈现上涨的趋势，大兴今年下半年新入市的项目并不多，大多是旧盘的后续项目，所以房价受供应量增加的影响不大，房价应该呈现继续上扬趋势。不过目前黄村中心地区的普通住宅均价达到4000多元/平方米，黄村北区的公寓价格也已达到5000多元/平方米，这与城区房价相比，没有更多优势，所以上涨空间不会太大。高档项目的增加，也带动了区域内购买人群的变化。据了解，目前来自市区的购房群体明显增加，如丽园的市区购房者占了购房总人数的50%，那尔则占到80%广茂大街5号采用“围合式”建筑设计方案合式合 位置 建筑形式 规模 工程进度 均价 主力户型 销售率 那尔水晶城 依伴京开高速，工业园区的西侧门户位置。 板式小高层 24万平米平米 4500元/平方米 两居 70% 骏城 　 多层板楼 13万平米平米 准现房 4000元/平方米 两居 75% 丽园 顺驰 . 领海南 31万平米平米 现房准现房 4100元/平方米 90-120中户型两居 70% 临海花园 顺驰 . 领海一路之隔东南 8万平米平米 准现房 4200元/平方米 两居 40% 顺驰 . 领海 板式小高层 41万平米平米 期房 5500元/平方米 两居三居户型多样 　 第三部分 项目定位建议 推广形象定位 综合分析本案的优劣势，成熟社区，直达城区的便利交通，坐拥30万平方米的巨大氧吧构成项目突出卖点。同时作为近邻主路的塔楼，停工时间较长，规划立面设计相对后滞等问题点同样明显，左右之间要准确寻求产品机会点。本案的项目形象定位不能是少数人的、不是另类阶层的专属社区，而是定位“适度、精致的健康白领生活