衡阳师范学院教公寓房地产抵押估价报告.doc

房地产抵押估价报告 项 目 名 称：衡阳师范学院教师公寓房地产抵押价值评估 委 托 方：** 估 价 方：衡阳**房地产评估有限公司 估 价 人 员：** ** 估价作业日期：2007年 11 月 日至 月 日 估价报告编号：*******房产或房地产(估)字第 * 号 目 录 第一部分 致委托方函 第二部分 估价师声明 第三部分 估价的假设和限制条件 第四部分 房地产估价结果报告 委托估价 二、受托估价方 三、估价对象 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期 十三、估价报告应用的有效期 第五部分 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析 五、估价方法选用 六、估价测算过程 七、估价结果确定 第六部分 附件 致委托方函 衡阳**房地产开发有限责任公司： 受贵公司委托，我公司的**、**等2名房地产估价师对贵公司位于衡阳师范学院教师公寓3号楼规划建筑面积为2931平方米，土地使用权面积488.5平方米房地产的2007年出让土地使用权和商品房的房屋所有权在估价时点的公开市场价值进行评估，为贵公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。 估价人员依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析全部现有相关资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，得出估价对象在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为: 单价:2000/平方米 总价:5862000元 大写人民币金额为佰哵拾陆万贰仟元 签名 估价的假设和限制条件 1、本次估价以估价对象能够通过竣工验收并办理产权登记，并且其产权在衡阳市国土资源和房屋管理局得到确认为假设前提。 2、本次估价是以估价对象未进行抵押，无设定任何他项权利，已付清全部工程款及缴纳完毕相关税费为假设前提。 3、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。 4、根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易双方具有必要的专业知识，交易公开且不具有排它性。 5、由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产抵押期间可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响很大；其次，由于地震、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成抵押的房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；另外，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，抵押权人在参考本报告结果确定贷款时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊。 6、在评估估价对象时未考虑估价对象欠负的债务和发生的纠纷，以及如果估价对象处分时应负担的费用和税款等可能影响其价值的因素。 7本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。本评估报告中所依据的有关估价对象的政府批文均为委托方所提供，本公司没有接受向政府有关部门核实的委托，其真实性由委托方负责。本报告是在附件中材料真实、全面的前提下评估完成。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，使评估结果产生偏差，委托方应对其负责。 8、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且必须基于房地产市场是正常稳定的前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大变化，则本估价报告将失去其有效性。 9、鉴于同一估价对象，因估价