第六章租赁管理汇编.docVIP

第六章　租赁管理 第一节　物业租赁概述 2 一、物业租赁及其特征 2 (一)物业租赁的概念 2 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁 2 房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式，租赁管理是物业经营管理活动中的重要工作内容。 2 房屋租赁的含义有以下两点： 2 (1)出租人必须是房屋所有权人。 2 (2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 2 (二)房屋租赁的特点 2 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征： 2 1．房屋租赁不转移房屋的所有权 2 2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 2 3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 2 4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 2 5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 2 二、物业租赁的分类 2 (一)按房屋所有权的性质划分 2 1．公房租赁 2 自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。 2 2．私房租赁 2 私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有权人，既包括居民个人，又包括各种类型的企业法人和机构。出租私有房屋，是一种物业资产经营行为。 3 (二)按房屋租赁期限划分 3 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。 3 (1)定期租赁。 3 定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式 3 (2)自动延期租赁。 3 自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。 3 自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁(半年或一年)，然后转为周期性租赁。 3 (3)意愿租赁。 3 意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。 3 当然，还可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4年，通常由短期租赁延期而来。 3 (三)按物业租金的内涵划分 3 物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成 3 按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。 3 (1)毛租。 3 指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用 3 (2)净租。 3 指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳 3 净租金有三种形式。 3 第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。 3 第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。 4 第三种形式，租户除需支付第二种形式中的费用外，还需负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。 4 (3)百分比租金。 4 百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。 4 (四)其他划分方式 4 还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。 4 三、物业租赁管理模式 4 物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。 4 (一)包租转租模式 4 1．具体做法 4 物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。 4 2．双方责任及利弊 4 包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。 4 物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。 4 (二)出租代理模式 4 1．具体做法 4 业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。