郑州市金水区出让项目土地使用权抵押价格评估技术报告.doc

土地估价技术报告 班级：土管12-4班 组员:张庆鹏 王雅沛 王君一 李鹏飞 章 涛 吴 静 王 珍 徐 月 邓 婕 李 茜 郑 瑞 土地估价技术报告 项目名称：郑州市**公司住宅用地使用权抵押价格评估（郑州市） 受托估价单位：河南农业大学土地评估咨询有限公司： 土地估价报告编号：河南**（2015）估字第012号 土地估价技术报告编号：河南**（2015）技字第012号 提交估价报告日期：2015年5月26日 关键词：郑州市 抵押 河南农业大学土地评估咨询有限公司 2015年 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 郑州市**公司住宅用地使用权抵押价格评估（郑州市） 二、委托估价方 单位名称：郑州市**公司 单位地址：郑州市金水区**路 联系人：*** 联系电话：*********** 邮政编码：450002 三、受托估价方 估价机构：河南农业大学土地评估咨询有限公司 机构地址：郑州市金水区农业路63号 执业范围：全国范围内从事土地评估业务 资格证书获得时间：2014年7月1日 估价资格有效期：2019年6月30日 土地评估机构注册号：A201441016 法人代表：* * 联系电话：0371－638***** 邮政编码：450002 四、估价目的 郑州市**公司因抵押贷款的需要，特委托河南农业大学土地评估咨询有限公司对位于郑州市金水区信息学院路与双铺路交汇处西北角，面积为13042.42平方米的一宗住宅用地的土地使用权抵押价格进行评估，为委托方土地出让会审提供客观、公正的土地使用权价格参考依据。 五、估价依据 (一)有关法律法规 1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号 ，2004年8月2007年8月2007年月国务院关于深化改革严格土地管理的决定国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发〔2〕31号国务院关于促进节约集约用地的通知国发〔2008〕3号《土地调查条例中华人民共和国国务院令第号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003]383号）土地登记办法》（国土资源部令第40号法规、条例、文件、通知〔201〕国家标准《城镇土地估价规程》 2.国家标准《城镇土地分等定级规程》 二○一五年五月二十六日。 七、估价日期 二○一五年五月二十六日至二○一五年五月二十九日。 八、地价定义 1、用途设定: 至评估基准日止，估价对象实际用途为住宅、临街商业用地，根据委托方提供的委托评估书及规划设计条件，本次评估设定待估宗地用途为住宅用地； 2、开发程度设定: 估价对象实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地内场地平整，根据此次评估目的,设定估价对象开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地内场地平整。 3、地价内涵： 综上所述，此次评估待估宗地作为住宅用地的国有建设用地使用权价格是在估价基准日2015年5月26日，容积率为3.0，土地利用规划条件下，设定开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地内场地平整，土地使用权类型为出让，使用年期为住宅用地剩余使用年期69年的国有建设用地使用权市场价格。 九、估价结果 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为： 宗地单价=20086.86（元/平方米） 土地总价=20086.86×13042.42=26198.13（万元) 大写金额：人民币贰亿陆仟壹佰玖拾捌万壹仟叁佰元整。 （详见土地估价结果一览表） 十、需要特殊说明的事项 1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项 A.国家、河南省及郑州市有关文件和规定。 B.当地基准地价文件和有关资料由当地国土资源局提供。 C.土地利用、开发等资料由委托方提供。 D.土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 E.估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌