2008上海申热点之八：群租.docVIP

2008上海申论热点之八：群租之辩以及政府治理 9月6日，沪上有史以来最大规模的一次整治群租房行动正式展开。被称为“上海滩第一群租小区”的中远两湾城，通过这次严厉的整顿，将会让633家群租户在数月内消失。在房价飞涨的现实语境下，“居者有其屋”对无数人来说，已经成为破碎的梦想。制约“群租”的消息，绝对会让无数租房者倒吸一口冷气，让他们不得不担心，现在不仅是“居不易”时代，而且还会变成“租不易”时代。 —— 上海整治“群租”事件凸显出我国廉租房建设严重滞后与不足。在中国经济飞速发展的大背景下，不断高涨的房价让低收入人群深感无奈，合租、群租现象便随之产生。在不能为低收入人群提供便利、便宜的居所情况下而采取强制取缔措施，未免有些“不尽人情”，也许通过引导的方式将群租行为的不良影响控制在特定的范围之内，才是一种更大的善治。政府可以通过政策来抑制房价的上涨，利用政策、投资、特殊的经济杠杆来提供廉租房，如果市场不能提供，就应建一批白领公寓、打工者公寓，这样来解决城市住房的结构化问题。 推荐阅读资料之一 群租中的尴尬政府 ——《中国改革杂志》文章 在北京的地下室，广州的城中村，上海的“群租房”，挤满了刚毕业的大学生、低收入的外来者、考研者和参加各种考试的人。租不到便宜房，他们选择了另外一种对他们来说，更为合理的租房方式——群租。借助同学、同乡、同事、朋友、中介等，数人共同承担房租和水电煤气等日常开销。 9月7日清晨7时，上海普陀区“群租整治小组”进入上海中远两湾城，对55套、近6000平方米的“群租房”进行突击整治。据介绍，这是沪上有史以来最大的一次整治“群租房”行动。有关部门计划，在11月前把该小区“群租房”全部清理完毕。 2007年8月27日，上海市房地资源局制定并下发《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，将通过引导业主自律，坚决对群租进行“清场”。 无独有偶，9月6日，北京市公安局人口处通报，近日警方将组织全局人口系统、派出所，针对生活作息不规律等“五不租”情况进行检查。派出所社区民警将组织各种协警力量，对辖区出租房屋进行一次全面入户查访，同时对出租房屋情况及租住人员状况进行全面检查。 上海封杀令和行动让群租客四处逃散。北京、广州等大城市的群租客也人心惶惶。如何为低收入者留一线住房空间？作为公法调整的公权力，直接介入属于私法调节范围的民事领域，是否合适？一时间，对上海取缔群租的做法，各种议论纷纷。 捣乱的群租 在房价毫无理性飙升的同时，北京、上海、广州等大城市的租房价格也在迅速攀升。群租，成了大量流动人口不错的选择。一些炒房客也逐渐改变了投资策略，转而投向群租市场——将房子统一租下来，私自改变房屋结构，将房屋进行小间分割，分别出租出去，赚取中间差价。依靠这种方式，催生出了不少职业“二房东”。 群租的弊端不容低估。擅自改变建筑结构，消防、治安、人身安全等隐患严重存在，用电负荷过大引发火灾、煤气爆炸伤亡数人的事件不断。武汉大学社会系教授周运清说：“群租本身作为一种交易行为，同时满足了供应和需求两方，这两方可以说是皆大欢喜。但是这种交易却产生了很大的负面的外部性。对于社区内的其他居民而言，花钱购买房屋要购买的并不仅仅是这些平方米，还包括这个社区的环境，社区设置的使用，同时买房也隐含着购房者对于社区的合理使用的承诺。由于群租现象，导致单个单元内居住人数急剧增加，对社区公共资源的消耗也大规模增加。” 垃圾、噪音、作息混乱，公共资源超负荷利用和损坏，更是小区内其他业主、物业抱怨群租的主要原因。从公共安全的角度，政府应该规范群租行为。 在此次最大规模的整治群租行动之前，上海已经对群租进行了多次执法。 2006年11月30日，上海市房屋土地资源管理局签署《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》，其中规定：居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一个房间只能出租给一个家庭或一个自然人；出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。这是第一次针对群组现象出台的部门规章，意味着男女朋友或同性好友不能共居一室，客厅也不能隔成房间出租。 今年5月份，上海市政府将群租列为住宅小区综合治理3年计划的重点整治对象，计划在3年内基本清除群租现象。群租客较多的街道和楼盘都成立了整治群租工作组或办公室。 但是政府取缔群租的政策和对群租的整治，引发了诸多法律争议。北京的谢恒律师表示，禁止群租的实质是典型的滥用公权侵犯私权的不法行为。 无论是上海市房屋土地资源管理局的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》，还是北京市公安局的“五不租”限令，均不属于《立法法》所确定的法律渊源，仅为行政法律规范位阶最低的行政规范性文件，无权