房地产开发项目可行性分析(ppt).ppt

第四章 房地产开发项目可行性分析 房地产可行性分析概论 第一节 房地产开发项目可行性分析概述 一、房地开发项目可行性研究的概念、作用 1、可行性研究的概念 在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 2、可行性研究的作用 1）为投资决策提供依据 2）作为资金筹措的依据 3）作为编制设计任务书的论据 4）作为有关部门签订协议、合同的依据 5）作为项目审批、申请建设执照的依据 二、可行性研究的内容 (实际案例链接) 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和筹集成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论 三、可行性研究的工作程序 第二节 房地产市场分析 一、房地产开发投资的影响因素分析 1、内部影响因素 2、外部影响因素分析 宏观因素：人口、经济、政策法规等 二、市场调查 1、房地产市场调查的内容 (实际案例链接) 房地产市场供给调查 123 房地产市场需求调查 123 房地产市场竞争情况调查：竞争企业1234、竞争产品1234 房地产价格调查 123456 2、房地产不同营销阶段的调查内容 房地产项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查 房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查 房地产项目销售阶段的市场调查： 市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查 第三节 房地产开发项目费用测算 1、为筹集开发资金提供依据 2、作为研究工程造价合理性的手段 3、作为选择最优设计方案的重要控制条件 4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据 面积法：P=CQ 其它方法等等 第四节 房地产开发项目财务评价指标 例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？ 例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？ 3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。 第五节 房地产开发投资风险分析 市场风险 经营风险 利率风险 政策风险 其它风险 作业 给定一个实际的房地产调研报告 给定一个实际房地产项目可行性研究报告 要求整理报告的框架结构写出报告的目录，分析报告的重点内容所在。（分组进行，每