建设工程法律风防控专题讲座--马跃律师.pptVIP

建设工程法律风险防范专题讲座 马 跃 律师 全国律协建筑房地产专业委员会委员 黑龙江四维律师事务所 一、当前建筑房地产行业形势 （一）史上最严的房地产调控政策 1. 房地产企业资金链全线紧张，新开工项目减少，项目停缓建，部分项目烂 尾，部分中小房地产企业甚至大型房地产企业面临倒闭。 2. 本轮调控与07年、08年世界金融危机不同--4万亿投资拉动，迅速恢复。 3. 本轮调控与97、98年东南亚金融危机不同--房地产项目虽出现了大量烂尾 现象，但是，当时房地产楼面地价普遍较低，后来随着房价的成倍上涨，烂尾 楼几乎全部被收购，开发商因此获利，施工企业被拖欠的工程款也被大量收回。 本轮宏观调控--房地产楼面地价普遍处于高位，房价成倍上涨的可能性不大， 一旦烂尾，施工企业工程款将可能无法全部收回。 4. 若房地产开发企业若涉嫌高利贷，则倒闭、破产可能性急剧增加。 （二）除房地产企业外的建设单位同样面临资金链紧张局面— 地方融资平台如城投公司资金链也同样紧张。 （三）工人短缺，且工资大幅度上涨 1.工人短缺 2.工资大幅度上涨 3.工人工资不得拖欠 4.工人恶意敲诈，实际施工人利用农民工问题索要工程款 （四）国家调整产业结构，导致包括施工企业在内的融资困难，融 资成本大幅度提高，接近于高利贷水平。 二、建筑企业凸显的法律风险 （一）发包人与施工企业之间可能凸显的风险 1.开发商直接告知无力支付，要求签署延期付款协议并愿承担相应损失；——客观 2.开发商采取在竣工或中间验收、竣工结算或进度款审核等过程中设置障碍的方式，故意使付款条件不成就；——恶意 3.被诉巨额质量、工期违约金风险——客观、恶意 【案例】:低价中标陷入苛刻条款被开发商要求巨额工期索赔 4.停缓建无法获得赔偿、工期无法获得顺延的风险—索赔权利丧失 5.无法通过节点验收、竣工验收的风险—修复成本、支付工程款前提 6.低价中标或者固定价款合同无法获得调整的风险—固定基础 7. 约定垫资施工无法继续垫资面临承担违约责任的风险—垫资合法 8.结算款被拖欠—融资手段 9.工程款（进度款、结算款）可能无法收回的风险； a 项目发生转让； b 发包人破产而施工企业未主张优先受偿权； c发包人贷款时放弃优先受偿权的风险； （二）施工企业与实际施工人（挂靠、接受转包、接受违法分包人）法律风险 1.在未告知及征得施工企业同意情况下，擅自利用掌握的印鉴、帐号等资料以施工 企业名义借高利贷； 2.在无法支付高额对外欠款的情况下，实际施工人“跑路”，对外欠款均需由施工企 业清理支付； 3.实际施工人与不良材料商、分包商勾结，制作虚假欠款材料，对施工企业提起诉 讼要求付款； 4.实际施工人在材料商、分包商的围攻下，代表施工企业同意支付高额欠款利息或 损失等，但实际并无能力支付； 5.施工企业为实际施工人对外从事材料采购、设备租赁、借款、担保等承担 责任，且无法100%获得追偿； 三、施工企业风险凸显，如何应对？ 1.慎接垫资、要求放弃优先受偿权的项目； 不接，若接，则止损点；要求提供担保；就放弃提出异议；等 【优先权相关实务】 2.针对每个项目，从工程款收取、费用支付、资金使用、工期质量 安全等角度进行风险摸底、评估，也可以从与发包人关系、与实际 施工人关系、与材料设备供应商之间的关系角度，依次排查是否存 在前述风险。 3.对风险重大的项目进行持续跟进，包括项目上安排与开发商熟悉 的人员持续了解开发商的状况。 4. 确定风险化解及防范思路及方法：是合作？还是对抗？——（一）（二） 建议：积极沟通、合作、共渡难关 （1）停工还是不停？已经预售项目——施工，但是要有保障方案；未预售项目——停工，但是，避免损失扩大。 （2）协助融资； （3）以房抵债等方式清偿工程款； （4）保证或者重新获得优先权——工期、结算期限上可以做些文章； 【问题】起诉时没有主张优先权请求，如何应对？ （5）价款调整。 5. 及时提起诉讼/仲裁 惯性思维：（1）诉讼时间长、费用高、不公正，质量、事故或者造 价有重大争议才通过诉讼途径解决纠纷？ （2）以为收回工程款是迟早的事件，07年、08年如此，97、98年也 是如此。 ? 决策是否诉讼或者仲裁因素：工程款能否收回或有保证？ （1）通过自力救济能否解决工程款拖欠？ （2）是否能够以房抵债？ （3）发包人是否存在恶意拖欠的情形（特别是转移财产）； （4）优先权是否将要丧失？ 6、实际施工人对外签约导致材料供应商、设备租赁人、 出借人起诉施工企业要求承担责任，如何化解？如何防 范？ 7、施工企业如何面对民工讨薪？ 【案例】某大型施工企业应对农民工讨薪的案例 1、要求民工或者班组针