“金域名都一期定价策略及价格模拟.docVIP

第一部分 总体定价原则 定价策略 1.　低价入市策略 认购期和初次公开发售阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家获得较好升值空间，后续反应较好； 低价位有助于实现与竞争对手的类比优势，入市是取得竞争优势的有力杠杆。 2.　阶段提升策略 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升； 工程进度和卖点逐步兑现，如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。 3.　差异定价策略 根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）； 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。 4.　分级价格控制策略 采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制； 表格价一般包含3%—5%的常规折扣； 折扣大小由现场销售主管、项目销售总监和总经理分级分权机动控制。 5.　分级价格系数 前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格。 二、住宅价格系数及其说明 组团系数――由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等； 建筑系数