2005年广西宾阳县黎塘航兴商住区项目可行性研究报告.docVIP

中国广西宾阳县 黎塘航兴商住区项目 可行性研究报告 广西航兴实业有限公司 二〇〇五年十一月 总 论 项目名称：广西宾阳县黎塘镇航兴商住区建设项目 项目建设单位：广西航兴实业有限公司 项目简介 报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 该地块位于宾阳县黎塘镇西北面，处于新老区的交接处，总面积183亩，属于黎塘镇城市规划的新区，对于黎塘镇的城市开发有极其重要意义。该地块已经基本平整通水通电，经市宾阳县人民政府武批准同意，确定该地块的主要用途是商住开发用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的商住新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：102642M2。 ②建筑占地面积：25779M2。 ③总建筑面积：91320M2。 其中：二层市场6.72M2。 多层住宅楼4.48M2。 公建面积0.5M2。 ④绿地面积32487M2。 ⑤道路面积32487M2。 ⑥市场面积8835M2。 ⑦停车位占地面积5666M2。 ⑧建筑密度19.07% ⑨绿化率：40%。 ⑩容积率：1.4。 项目提出的背景、投资必要性和意义 项目提出的背景 宾阳县基本情况 宾阳县是全国人大常委会原副委员长程思远先生的家乡，是广西重要的陆路交通枢纽和商品集散地。该县创建于西汉元鼎六年（公元前 111 年），已有2100多年的发展历史。古为百粤地、夏至周为荆州地、秦为桂林郡，唐贞观五年（ 631 年）叫宾州，到民国元年 (1912 年 ) 改为宾阳，它位于桂中偏南，距首府南宁80公里，面积2314平方公里，辖15镇5乡，190个村委会，45个社区居委会，1881个自然村，耕地面积82万亩，总人口98万人 。有汉、壮、瑶等民族，汉族人口占80.5% 。县城芦圩镇为广西四大古镇之一。县境东、南、西三面边缘土山连亘，北及东北面边缘石山崛起，中为广西第三大冲积平原。属南亚热带季风候区，气候温和，雨量充沛，夏长冬短，年平均气温和降雨量分别为20.8℃和1598毫米。 宾阳县地理位置重要，交通发达。昆仑关雄峙于南，屏障宾邕，前控关山，后镇古漏，扼桂中南交通之咽喉，历来为兵家必争之地。整个广西的重要城市南宁、柳州、桂林、玉林、梧州等来往都经过宾阳。桂海高速公路、南梧二级公路，南柳公路穿腹而过；湘桂铁路、黎湛铁路、黎钦铁路在黎塘交汇，黎塘火车站是广西第二大地方铁路编组站。目前，全县有公路干线 12 条，其中国道 2 条、省道 1 条、县道 9 条，有高等级路面 110.65 公里，柏油路面 116.1 公里。全县100%的镇（乡）、97%的村委已通汽车。 宾阳县具有良好的基础设施：电话程控化，传输数字化，移动电话和无线寻呼系统遍布全县山山水水，电力充足，主要电力来自西津水电网和来宾火电网，全县拥有22万伏变电站1个，11万伏变电站2个；具有充足的水资源：全县123座小（二）型水库，环流县西北部的清水河以及投资1.4亿元的黎塘供水工程将为宾阳发展提供充足的水资源。 近年来，宾阳县在巩固壮大民营经济、建材、糖业三个支柱产业的同时，大力培养矿产、旅游等特色产业，积极推进工业化进程，不断优化投资环境，经济得到持续快速发展。2004 年，全县完成地区生产总值38.94亿元，工业总产值完成37亿元，全社会固定资产投资完成9.3亿元，财政收入3亿元，农民人均纯收入2158元。城乡居民储蓄存款余额达21.3亿元。外贸出口（供货）总额 920 万美元。 形成了建材、陶瓷、壮编、竹编、皮革、纸品、小五金、农机具、卫生香、毛笔毛刷、鞭炮、养殖和农副产品加工等30多个行业，花色品种730多个的民营企业产品系列，集贸市场年成交额19亿元，每年上交财税5000多万元，占全县财政收入的四分之一。目前，全县个体工商户发展到2.5万多户；民营企业发展到480多家；建成摩托车专业市场、商贸城服装市场、钢材市场、小五金市场、水果批发市场、黎塘龙腾市场、朝阳蔬菜批发市场，新宾牲畜市场、新宾粮食加工市场、新桥皮革市场等各类专业市场63个，总面积30万平方米；专业村285个。 黎塘镇基本情况 黎塘镇位于宾阳县东部则桂中交通枢