珠海市赛车场地块项目建议书.docx

珠海市赛车场地块项目建议书磐城房地产开发有限公司二〇一四年五月九日目录一、项目发展依据及概况5二、土地基本情况61、土地自然情况62、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响83、土地市场94、土地综合分析9三、城市及区域市场分析111、城市宏观经济环境分析111.1地区生产总值111.2固定资产投资121.3人口情况131.4收入和消费132、区域宏观经济环境分析132.1地区生产总值142.2房地产资产投资142.3人口情况142.4收入和消费143、城市房地产市场发展概述153.1珠海市土地市场概述153.2珠海市商品房市场概述174、区域房地产市场发展概述194.1香洲区板块土地市场概述194.2香洲区板块商品房市场概述195、宗地周边区域市场研究206、市场分析结论23四、项目定位241、项目整体定位241.1品类定位241.2市场定位241.3客户定位242、规划布局分析263、产品定位274、开发及销售计划274.1开发思路274.2定价依据274.3年度建设计划284.4销售计划294.5项目定位总结30五、经济测算311、成本构成311.1规划方案321.2土地费用341.3前期费用341.4建安成本351.5管理费用351.6营销费用361.7税费362、三项费用及税金363、销售价格374、分期开发、销售375、项目年度利润情况396、资金来源与利用406.1投资计划406.2资金计划427、测算结论43六、项目SWOT分析451、优势（Strengths）452、劣势（Weakness）453、机会（Opportunity）464、挑战（Threats）46七、项目发展建议471、总结472、建议473、当前工作进展及下一步工作计划48一、项目发展依据及概况赛车场地块位于珠海市高新区，位于科技一路北，留诗路西，毗邻珠海市国际赛车场，随着许多高新技术企业的进驻，区域的升值能力较高。项目地块东临留诗路，南临科技一路，占地面积84000㎡。2014年4月25日，磐城房地产开发公司通过招拍挂形式取得赛车场地块。根据对项目地块的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为磐城地产旗下产品的“城市郊区中高档大盘项目”，产品主要包括中高层住宅、商业物业、车位、地下车库等，满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向中产阶级首置及改善型住宅。该项目总投资约17.85亿元，预计可实现销售收入20.95 亿元，可实现利润总额 2.32亿元，投资利润率达17.38%，符合投资利润率低于20%的要求。磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在南京市场上的品牌影响力。赛车场地块规模适宜，土地价格较低，对磐城地产公司的持续发展和战略布局都有非常重要的作用。二、土地基本情况1、土地自然情况（1）宗地位置赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。距离城规珠海北站仅4.4公里；距离城规唐家湾站仅3.4公里；距离国际赛车场1.2公里；距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里；（2）宗地四至地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。（3）宗地现状项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。（4）社区配套交通情况：轨道交通方面，广珠城际轨道交通的珠海北站、唐家湾站距离本项目都不超过5公里，目前均已投入使用，其中距离珠海北站仅4.4公里，距离唐家湾站仅3.4公里；道路交通方面，项目地块靠近G4W京珠高速东段，距离高速入口仅2公里左右，临近珠海市交通要道港湾大道、金凤路、留诗路，其中金凤路与港湾大道相连、港湾大道与留诗路相连。整体来说，项目地块位于珠海市交通的重要区位，交通便利，位置优越；教育情况：项目位于珠海市高新区，区域内有北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院、珠海市工贸技工学校等高等院校，有较高的教学质量，这三所学校都在距项目5km范围内，中山大学珠海校区距离本项目也仅8公里之遥。有所不足的是项目地块周边并没有特别优秀的初中、小学；医疗情况：中大五院；购物娱乐：目前，项目周边的购物中心有福景平价商店、天乐佳百货、永利百货、新天隆百货等十来家购物中心；此外，项目周边有珠海市国际赛车场、翠湖高尔夫球会、珠海高尔夫山庄、珍珠乐园等娱乐设施，可以满足居民日常